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Zweckentfremdungsverbotssatzung – Zweitwohnungen

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Mit dem Erlass einer gemeindlichen Zweckentfremdungsverbotssatzung (wie aktuell in Nürnberg) sind sich insbesondere Wohnungseigentümer/innen unsicher, welche Vorgehensweise bzw. welche Art von Vermietung überhaupt noch erlaubt ist.

Hintergrund

Am Beispiel Nürnberg wird der Erlass der Zweckentfremdungsverbotssatzung (kurz: ZwEVS) damit begründet, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei und dieser Wohnraummangel zumindest innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht mit anderen zumutbaren Mitteln begegnet werden könne. Tatsächlich jedoch handelt es sich im gesamten Nürnberger Stadtgebiet um ca. 600 Wohnungen, die tage- oder wochenweise an Touristen vermietet werden.

Wohnraum

Um Wohnraum im Sinne der Satzung handelt es sich nicht nur bei einer gesamten Wohnung, sondern auch einzelne Räume, die objektiv zu Wohnzwecken geeignet und subjektiv hierzu bestimmt sind, reichen für diesen Begriff aus (§ 2 ZwEVS). Lediglich die Aufzählung in § 2 Abs. 3 ZwEVS lässt die Eigenschaft als Wohnraum entfallen.

Verbotstatbestände

Was unter Zweckentfremdung zu verstehen ist, ist in § 3 Abs. 1 ZwEVS geregelt. Danach wird Wohnraum (i. S. d. § 2 Abs. 1 ZwEVS) zweckentfremdet, wenn er anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Sodann erfolgt eine nicht abschließende Aufzählung möglicher Varianten, wann Zweckentfremdung insbesondere vorliegt. Wichtig sind hierbei folgende Ziffern:

Nr. 1: wenn der Wohnraum zu mehr als 50 % der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird.

Nr. 3: mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird oder

Nr. 4: länger als drei Monate leersteht.

Kann bisher zur Fremdenbeherbergung genutzter Wohnraum künftig nicht mehr tage- oder wochenweise Touristen überlassen werden, so ist dringend darauf zu achten, dass der Tatbestand des § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 ZwEVS (länger als drei Monate leersteht) nicht verwirklicht wird.

Kritik

Grundsätzlich ist es nachvollziehbar, dass Gemeinden fehlenden Wohnraum zunächst über bestehenden, für eine dauerhafte Überlassung geeigneten Wohnraum dem Wohnungsmarkt zuführen möchten. Kritisch ist allerdings, dass die Satzung (ebenso wie in München) keine Unterscheidung zwischen Haupt- und Zweitwohnung trifft. Das hat zur Folge, dass auch die Zweitwohnung, die berechtigterweise als solche genutzt wird und dem Wohnungsmarkt auf Grund der Zweitwohnungsnutzung de facto nicht zur Verfügung steht, ebenfalls nicht länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werden darf. Hier ist bereits fraglich, ob die fehlende Unterscheidung mit der zwangsläufigen Folge der Gleichsetzung von Haupt- und Zweitwohnung verfassungsrechtlich mit Art. 14 GG vereinbar ist. Während es noch einleuchtet, dass eine Hauptwohnung, die dem überwiegenden (familiären/persönlichen) Aufenthalt dient, nur während der Urlaubszeit an Dritte vermietet werden kann, leuchtet der Gleichlauf mit Zweitwohnungen gerade nicht ein. Diese stehen bzw. müssen während der eigenen Abwesenheit leerstehen. Eine Untervermietung über die acht Wochen hinaus ist vom Verbot erfasst, obwohl die Wohnung als solche dem Wohnungsmarkt gar nicht zur Verfügung stehen kann.

Berlin hat beispielsweise diese Problematik dahingehend gelöst, dass auch bei einer Zweitwohnung entsprechende Genehmigungen erteilt werden können.

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen und Beratungen im Zusammenhang mit der ZwEVS zur Verfügung.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Verwaltungsrecht

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