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Mietmängel und Mietminderung

Wenn Mieter aufgrund eines echten oder angeblichen Mietmangels die Miete mindern, müssen Vermieter reagieren, denn nicht jeder Mangel berechtigt automatisch zur Mietminderung. Was Sie wissen sollten.

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03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wann dürfen Mieter die Miete mindern?

Mieter haben das Recht bei bestimmten Mängeln die Miete mindern zu dürfen. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Mietminderung in jedem Fall gerechtfertigt ist. Grundsätzlich dürfen Mieter die Miete nämlich nur dann mindern, wenn gem. § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung oder des Hauses erheblich eingeschränkt ist. Diese Minderung darf aber nur solange erfolgen, bis der Mangel behoben ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie als Vermieter dabei eine Schuld trifft oder nicht.

So ist eine Mietminderung beispielsweise bei Baulärm von einer Baustelle in der Nachbarschaft oder Geruchsbelästigung durch eine nahe gelegene Gaststätte möglich. Weitere typische Gründe für Mietminderungen sind beispielsweise Schimmelbildung oder eine ausgefallene Heizung. Haben Sie den Mangel behoben, müssen Mieter wieder die volle Miete zahlen, einen Anspruch auf Nachzahlung des geminderten Anteils der Miete haben Sie aber nicht.

Mein Mieter mindert die Miete – was tun?

Zunächst sollten Sie prüfen, ob der Mieter die Mietminderung bereits im Vorfeld korrekt angemeldet hat, ob wirklich ein Mangel vorliegt, der eine Minderung rechtfertigt und ob der Mieter die Gründe für die Minderung auch nachweisen kann. Grundsätzlich empfiehlt sich, dass Sie mit dem Mieter einen Besichtigungstermin vereinbaren. Falls Sie unsicher sind, können Sie sich an einen Eigentümerverband wenden oder sogar einen Gutachter zum Termin mitnehmen.

So berechtigt nämlich ein Bagatellschaden, wie z. B. ein klemmendes Fenster, ebenso wenig zur Mietminderung wie ein Mangel, der durch ein Fehlverhalten des Mieters entstanden ist. Hierzu gehört insbesondere die Bildung von Schimmel wegen einem fehlerhaften Heiz- und/oder Lüftungsverhalten des Mieters.

Daneben kommt es selbstverständlich auch darauf an, in welchem Zustand Sie die Wohnung an Ihren Mieter vermietet haben. War die Wohnung bereits sanierungsbedürftig und wurden die bestehenden Mängel vertraglich festgehalten, so kann Ihr Mieter die Miete wegen dieser Mängel selbstverständlich nicht mindern.

Lassen Sie an Ihrem Mietobjekt eine energetische Sanierung durchführen, so dürfen Mieter nach § 536 Abs. 2 BGB innerhalb der ersten drei Monate ab Baubeginn die Miete nicht mindern – diese Frist läuft übrigens weiter, auch wenn die Bauarbeiten unterbrochen werden.

Wie viel Mietminderung ist angemessen?

Bezüglich der Höhe und der Dauer der Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt, dass die Miete nur so lange in angemessener Höhe gemindert werden darf, wie der Mangel auch besteht.

Wie hoch eine angemessene Mietminderung ausfällt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab bzw. wie schwerwiegend die Beeinträchtigung ist, welche Art des Mangels vorliegt und was für ein Mietobjekt von dem Mangel betroffen ist. Grundsätzlich kann ein Mangel gesundheitsschädigend sein, wie beispielsweise ein schwerer Schimmelbefall in der Wohnung, der dadurch zu einer höheren Minderung berechtigt als Lärm durch spielende Kinder, der ohnehin nur in wenigen Ausnahmefällen zur Minderung berechtigt. Weiterhin muss bei der Höhe der Mietminderung auch zugrunde gelegt werden, um was für ein Mietobjekt es sich handelt. Besteht der Mangel in einem hochpreisigen Mietobjekt, so ist die angemessene Höhe der Mietminderung logischerweise höher anzusetzen als bei einer normalen 3-Zimmer-Wohnung. Zuletzt muss für die Angemessenheit einer Mietminderung auch noch die Lage der Wohnung betrachtet werden. So ist bei einer Wohnung in der Innenstadt von einer höheren Geräuschkulisse auszugehen als bei einem Häuschen am Stadtrand – eine Mietminderung wegen Lärm fällt hier unterschiedlich hoch aus, weniger in der Innenstadt, höher am Stadtrand.

Mietminderungstabellen geben übrigens einen guten Hinweis darauf, welche Mietminderung im Einzelfall angemessen sein könnte. Sie basieren auf bisherigen Gerichtsentscheidungen, sind aber nicht verbindlich und dienen nur zur ungefähren Orientierung.

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Ausgewählte Rechtstipps zum Thema „Mietminderung“

Checkliste: Diese Druckmittel können Mieter außerdem gegen Sie einsetzen

Häufig nutzen Mieter eine Mietminderung auch dazu, um durchzusetzen, dass Sie bestimmte Reparaturen in der Mietwohnung durchführen. Folgende Rechte haben Mieter neben und zusätzlich zum Minderungsrecht, um Druck auf Sie aufzubauen.

Zurückbehaltungsrecht

Hat Ihr Mieter die Miete wegen eines Mangels rechtmäßig gemindert und kommen Sie der Mangelbeseitigung trotzdem nicht nach, kann Ihr Mieter zusätzlich einen weiteren Teil der Miete – nach geltender Rechtsprechung das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages – zurückbehalten. Im Unterschied zur Mietminderung muss Ihr Mieter den zurückbehaltenen Anteil der Miete aber nach Beseitigung des Mangels an Sie zurückzahlen.

Selbstvornahmerecht

Wenn Sie als Vermieter einen Mangel angezeigt bekommen, diesen aber nicht beseitigen, kommen Sie nach der vom Mieter gesetzten Frist in Verzug. In diesem Fall darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen, um den Mangel beseitigen zu lassen. Allerdings muss der Mieter zunächst in Vorleistung gehen und kann dann von Ihnen eine Erstattung der tatsächlich notwendigen Kosten verlangen.

Beseitigungsanspruch

Ein Mieter hat gegen Sie einen Anspruch, dass Sie einen angezeigten Mangel tatsächlich beseitigen. Weigern Sie sich, so kann Ihr Mieter auf Beseitigung des Mangels klagen.

Schadensersatzanspruch

Falls dem Mieter durch das Vorliegen des Mangels ein Schaden an dessen Hausrat oder seiner Gesundheit entstanden ist, so kann der Mieter von Ihnen Schadensersatz verlangen. Dies gilt übrigens auch, wenn Sie den Schaden zu spät beseitigen.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags

In besonders schwerwiegenden Fällen, etwa weil die Wohnung infolge des Mangels ganz oder zumindest teilweise unbewohnbar geworden ist, kann Ihr Mieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen und sofort ausziehen, wenn Sie mit der Beseitigung des Mangels in Verzug sind. Die Kosten des Umzugs kann er meist als Schadensersatzanspruch gegenüber Ihnen geltend machen.

Wussten Sie schon?

Falls der Mieter die Mietminderung korrekt angekündigt hat, diese rechtmäßig ist und die Miete in angemessener Höhe gemindert wurde, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen, um wieder die reguläre Miete verlangen zu können.

Können Sie den Grund für die Mietminderung nicht beseitigen, weil Sie nicht für den Mangel verantwortlich sind, z. B. Lärm von einer Großbaustelle in der Nachbarschaft, müssen Sie die Mietminderung zunächst wohl oder übel akzeptieren. Gleichzeitig sollten Sie sich aber anwaltlich beraten lassen, ob und wie Sie gegen den Verursacher vorgehen können.

Sind Sie der Meinung, dass die Mietminderung nicht rechtmäßig ist, sollten Sie der Mietminderung unter Angabe einer Begründung umgehend schriftlich widersprechen, und den Mieter auffordern, den fehlenden Mietbetrag innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen. Gleichzeitig können Sie auch eine Klage androhen. Zahlt der Mieter die Miete trotzdem nicht wieder in vollem Umfang, können Sie den Fehlbetrag vor Gericht einklagen.
Beträgt der Mietrückstand mindestens zwei Monatsmieten, können Sie zudem das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Mietminderung – was tun?

Wichtige Gesetze zum Thema

  • § 535 Abs. 2 BGB: Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag
  • § 536 BGB: Mietminderung wegen Mängeln
  • § 536a BGB: Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels
  • § 536b BGB: Bei Kenntnis des Mangels kein Minderungsrecht des Mieters
  • § 536c BGB: Mieter muss dem Vermieter Mangel unverzüglich anzeigen

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