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Eigentumswohnung

Eigentum verpflichtet – das gilt auch und ganz besonders dann, wenn es um eine Eigentumswohnung geht. Wir erläutern Ihnen, was beim Kauf einer Wohnung zu beachten ist, welche Rechte und Pflichten man als Eigentümer hat und worauf man außerdem noch achten sollte.

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03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Was ist Wohnungseigentum?

Der Begriff Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum nicht an einem ganzen Haus, sondern an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Hauses mit mehreren Wohnungen. Dabei wird jede Eigentumswohnung mit einem eigenen Eintrag im Grundbuch eingetragen und kann, wie jede andere Immobilie auch, einzeln verkauft, verschenkt oder auch z. B. mit Hypotheken belastet werden.

Was muss man beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?

Bei Interesse am Kauf einer Eigentumswohnung sind zahlreiche Risiken abzuwägen und Besonderheiten zu beachten. Zunächst muss man sich bewusst sein, dass der Erwerb einer solchen Wohnung erhebliche Kosten nach sich zieht – neben dem Kaufpreis sind nämlich auch noch Steuern, Gebühren, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer sowie womöglich eine Maklergebühr zu stemmen. Beim Immobilienkaufvertrag muss man unbedingt darauf achten, dass dieser gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von einem Notar beurkundet werden muss, sonst ist er unwirksam. Als Käufer einer Eigentumswohnung sollte man sich darüber hinaus alle weiteren wichtigen Dokumente vorlegen lassen, z. B. den Energieausweis, die letzten Jahresabrechnungen oder, falls die Wohnung vermietet ist, die laufenden Mietverträge.

Was ist die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Als Eigentümer einer Wohnung wird man automatisch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft. In den regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen kann jeder einzelne Eigentümer seine Rechte in der Gemeinschaft wahrnehmen, etwa, wenn über verschiedene Vorschläge oder Anträge entschieden werden muss, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Auch sonstige Aspekte der Verwaltung der Immobilie und der Gemeinschaft werden in der Versammlung von der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt.

Ausgewählte Rechtstipps zum Thema „Eigentumswohnung“

Die wichtigsten Begriffe zum Thema Eigentumswohnung

Sondereigentum

Die Eigentumswohnung selbst stellt das sogenannte Sondereigentum dar. Dieses kann Teil eines Mehrfamilien-, eines Doppel- oder eines Reihenhauses sowie einer Mehrhausanlage sein. Es bezeichnet das Alleineigentum eines Eigentümers an den Räumlichkeiten einer Wohnung.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum steht dem Sondereigentum gegenüber. Gemäß § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umfasst es neben dem Grundstück, auf dem sich die Immobilie mit der Eigentumswohnung befindet, unter anderem auch das Fundament, die Außenwände, die Geschossdecken, die tragenden Innenwände sowie alle Fenster, Türen, Treppen, das Dach etc.

Miteigentum

Das Miteigentum bezeichnet den Anteil des Grundstücks und der Immobilie, der den einzelnen Wohnungseigentümern gehört, und wird meist in Tausendsteln ausgedrückt. Einfach gesagt hätten also die Eigentümer eines Hauses mit vier Eigentumswohnungen, die genau gleich groß sind, jeweils ein Miteigentum von 250/1000.

Teileigentum

Unter das Teileigentum fällt der Anteil des Sondereigentums, der nicht zu den eigentlichen Wohnräumen der Eigentumswohnung gehört. Darunter fallen z. B. Ladengeschäfte, Kellerräume oder Garagen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Dokument, in dem festgehalten ist, welche Räume der Immobilie zum Sondereigentum gehören. Das heißt, die einzelnen Wohnungen werden genau beschrieben und alle Räume mit einer Nummer gekennzeichnet. Anhand dieser Nummer kann jeder Raum eindeutig einem Teileigentum oder auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Die Teilungserklärung muss von einem Notar öffentlich beglaubigt sein.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, die meist, aber nicht zwingend gemeinsam mit der Teilungserklärung erstellt wird, ist das Verhältnis der verschiedenen Wohnungseigentümer untereinander geregelt. Sie enthält z. B. den Umlageschlüssel für die Jahresabrechnungen, Vollmachten für den Verwalter oder Regelungen über das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen.

Sondernutzungsrechte

Unter den Eigentümern können laut § 16 Abs. 2 WEG bestimmte Sondernutzungsrechte schriftlich vereinbart werden. Dabei geht es meist um die alleinige Nutzung eines Eigentümers von Teilen des Gemeinschaftseigentums bzw. von gemeinschaftlichen Flächen. Dieser trägt dann auch alleine die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung der Fläche. Sondernutzungsrechte werden in der Regel für Parkplätze, Kellerräume oder Gartenflächen vergeben.

Wohnungseigentumsverwaltung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der verschiedenen Wohnungseigentümer ist in § 20 WEG geregelt. Dort sind die Aufgaben des Verwalters festgehalten – dabei ist „der Verwalter“ nicht zwingend eine einzelne Person, sondern kann auch mehrere Mitarbeiter eines Verwaltungsunternehmens gesammelt bezeichnen. Unter die Aufgaben des Verwalters fallen unter anderem die Erstellung einer Hausordnung, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, das Ansparen einer Instandhaltungsrücklage, eine ordentliche Rechnungslegung oder die Erstellung des Wirtschaftsplans. Außerdem muss der Verwalter eine Beschlusssammlung führen und sich um den Energieeinkauf kümmern.

Pflichten von Wohnungseigentümern

In § 14 WEG sind Pflichten festgehalten, denen jeder Wohnungseigentümer nachkommen muss. Dazu gehört unter anderem, den eigenen Eigentumsanteil so zu nutzen, dass das Sondereigentum der anderen sowie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird. Außerdem zählt zu den Eigentümerpflichten die anteilige Zahlung der Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Selbst nutzen oder vermieten?

Bereits vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich genau überlegen, was man mit der Wohnung eigentlich vorhat. Möchte man sie als Eigenheim selbst bewohnen oder lieber an einen Dritten vermieten? Für beide Optionen ist eine langfristige Planung unabdingbar. Möchte man die Wohnung selbst nutzen, sollte man prüfen, ob sie auch langfristig den eigenen Ansprüchen gerecht wird – ist die Kinderplanung z. B. noch nicht abgeschlossen, stellt sich die Frage, wie viele Schlafzimmer man in Zukunft benötigt.

Entscheidet man sich hingegen dafür, die Eigentumswohnung zu vermieten, stellt dies zuerst einmal eine hervorragende Kapitalanlage dar. Jeden Monat fließt bequem Geld auf das Konto und man hat dadurch die eigene Miete oder sogar mehr gedeckt. Gleichzeitig muss man aber auch bedenken, dass die Rolle als Vermieter Zeit in Anspruch nimmt: Nebenkostenabrechnungen müssen erstellt werden, etwaige Mieterwechsel langfristig vorbereitet werden etc. Außerdem stellt ein Mietvertrag meist eine langfristige Bindung dar, von der man sich gerade als Vermieter nicht so schnell lösen kann. Zusätzlich sollten Sie beachten, dass auf die Einnahmen aus der Vermietung auch Steuern gezahlt werden müssen.

Ausführliche Informationen zur Vermietung einer Eigentumswohnung können Sie in unserer Themenwelt „Immobilie vermieten“ nachlesen.

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Eigentumswohnung gekauft – Wer zahlt was?

Wussten Sie schon?

Der Kauf einer Eigentumswohnung und seine Umstände sind ganz erheblich vom Standort abhängig.
So ist laut Aussage des Immobilienverbands IVD in Berlin der Kauf einer Wohnung oft erheblich günstiger als zur Miete zu wohnen.


Allgemein lässt sich sagen, dass sich ein Kauf in Städten mit Wohnungsnot – oft bei Universitätsstädten der Fall – häufig mehr lohnt als lange Jahre Miete zu zahlen. In ländlichen Gebieten, in denen die Mietpreise in der Regel deutlich niedriger ausfallen, sollte die Wirtschaftlichkeit eines Wohnungskaufs im Vorfeld hingegen genauer untersucht werden.

Wichtige Gesetze und Urteile zum Thema

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG): alle wichtigen gesetzlichen Regelungen rund um das Wohnungseigentum
  • § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
  • BGH, Urteil v. 16.09.2016, Az.: V ZR 29/16: Die Versicherung für eine Eigentumswohnung schließt der Eigentumsverwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Bei Schadenseintritt am Gemeinschaftseigentum steht die Versicherung den Eigentümern anteilig zu, bei Schäden am Sondereigentum dem jeweiligen Eigentümer alleine.

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