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Miete und Kaution

Wer eine Wohnung mietet, muss Miete bezahlen und meistens eine Kaution hinterlegen. Aber weder die Miete noch die Kaution dürfen unbegrenzt hoch angesetzt sein.

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Testsieger mit Qualitätsurteil „gut"
03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Was gehört zur Miete?

Die im Mietvertrag vereinbarte Miete muss normalerweise bis zum dritten Werktag jeden Monats überwiesen sein. Zur Gesamtmiete gehören die Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten. Falls der Mieter Zuschläge für Untervermietung, einen Garagenstellplatz oder die Möblierung der Wohnung zahlt, gehören auch diese zur Gesamtmiete dazu. Sind Heiz- und Warmwasserkosten in der Miete enthalten, spricht man von der Bruttowarmmiete, andernfalls von der Bruttokaltmiete. Im letzteren Fall zahlen die Mieter die Heiz- und Warmwassergebühren direkt an den Energielieferanten.

Der Vermieter darf die Miete übrigens nicht unbegrenzt in die Höhe treiben. Per Gesetz darf die Miete die örtlich üblichen Vergleichsmieten nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten. Hinzu kommt die in umkämpften Wohnungsmärkten eingeführte Mietpreisbremse. Hier darf der Mietpreis bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Neubauten und modernisierte Wohnungen gibt es allerdings Ausnahmeregelungen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die meisten Vermieter wollen von ihren Mietern eine Kaution zur Sicherheit haben. Beim Auszug des Mieters können mögliche Schäden dann aus der Kaution beglichen werden. Mehr als drei Nettokaltmieten dürfen Vermieter per Gesetz aber nicht verlangen. Wer also 800 Euro im Monat Miete bezahlt, wovon 150 Euro für Nebenkosten abgehen, muss maximal eine Kaution von 1950 Euro hinterlegen. Wenn der Vermieter zusätzlich eine Bürgschaft verlangt, die gemeinsam mit der Kaution über die drei Nettokaltmieten hinausgeht, liegt eine Übersicherung vor. In einem solchen Fall könnten Sie als Mieter einen Teil der Kaution zurückfordern. In einigen Fällen wird sogar die komplette Vereinbarung hinfällig, sodass Sie alle Sicherheiten zurückverlangen können.

Wie zahle ich am besten meine Kaution?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Kaution zu hinterlegen. Falls Sie sich für eine sogenannte Barkaution entscheiden, überweisen Sie das Geld direkt auf ein vom Vermieter genanntes Konto. Als Mieter sollten Sie die Überweisung davon abhängig machen, dass der Vermieter Ihnen ein insolvenzfestes Treuhandkonto benennt. Im Falle der Insolvenz des Vermieters könnten Gläubiger auf ein solches Konto nicht zugreifen.
Alternativ können Sie das Geld auch selbst auf ein Sparbuch einzahlen und den Betrag zugunsten des Vermieters verpfänden. Eine solche Verpfändung funktioniert auch mit Tagesgeldkonten, Festgeld, Wertpapieren und Bausparverträgen. Allerdings sind nicht alle Vermieter mit solchen Kautionsanlagen einverstanden, weil sie unter Umständen nicht zügig auf das Kautionsgeld zugreifen können. Falls Sie das Geld für eine Kautionszahlung nicht haben, können Sie auch eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung abschließen. In diesem Fall zahlen sie einen jährlichen Betrag dafür, dass Bank oder Versicherung einspringen, sollte der Vermieter die Kaution einfordern.

Die fünf größten Kautionsirrtümer

Eine Kaution ist immer fällig

Das ist falsch. Die Zahlung einer Kaution ist in Deutschland zwar üblich, aber nicht Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrags. Mieter müssen nur dann eine Kaution bezahlen, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Mehr als drei Nettokaltmieten darf aber kein Vermieter als Sicherheit fordern.

Die Kaution muss komplett vor Mietbeginn bezahlt werden

Sie müssen die Kaution nicht direkt zum Mietbeginn in voller Höhe bezahlen. Es reicht, wenn Sie mindestens eine Nettokaltmiete zu Mietbeginn einzahlen. Die beiden folgenden Raten können Sie dann jeweils zeitgleich mit den beiden folgenden Monatsmieten einzahlen. Wichtig: Lassen Sie sich die Zahlung der Kaution am besten schriftlich bestätigen.

Vermieter dürfen immer auf die Kaution zugreifen

Bis zum Mietende ist die Kaution vor dem Zugriff des Vermieters geschützt. Wenn der Mieter beispielsweise die Miete mindert, darf sich der Vermieter den Differenzbetrag nicht einfach vom Kautionskonto holen. Auch notwendige Reparaturen dürfen nicht einfach über das Kautionskonto beglichen werden.

Mieter bekommen ihre Kaution sofort zurück

Viele Mieter rechnen nach Mietende damit, ihr Geld direkt zurückzubekommen. Oft planen sie das Geld auch direkt für die Zahlung der nächsten Kaution ein. Tatsächlich dürfen Vermieter die Kaution noch bis zu sechs Monate nach Mietende einbehalten, um zu prüfen, ob der Mieter Beschädigungen verursacht hat. Auch für die ausstehende Betriebskostenabrechnung dürfen Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten.

Mietrückstände werden einfach mit der Kaution verrechnet

Mieter kommen immer wieder auf die Idee, ihre Mietrückstände mit der Kaution verrechnen zu wollen. Sei es, weil ihnen monatsweise das Geld ausgeht, oder weil sie nach dem Mietende vermeiden wollen, das Geld nicht zurückzubekommen. Erlaubt ist dieses Vorgehen indes nicht, da Mieter keinen Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution haben. Diese bekommen sie schließlich nur dann in voller Höhe zurück, wenn sie keine Schäden an der Immobilie verursacht haben und auch sonst kein Geld mehr schuldig sind.

Wussten Sie schon?

Derzeit gilt in mehr als 320 Städten in Deutschland die Mietpreisbremse. Laut Gesetz können die Bundesländer an Orten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Mietsteigerungen für fünf Jahre bremsen. Bei Neuvermietungen dürfen die Mieten dann maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird normalerweise anhand des amtlichen Mietspiegels berechnet. Liegt kein Mietspiegel vor, so kann die Vergleichsmiete mit Hilfe eines Gutachters oder anhand dreier vergleichbarer Mieten in der näheren Umgebung berechnet werden. In der Praxis kann das Fehlen eines Mietspiegels das Durchsetzen der Mietpreisbremse stark erschweren.

Bislang haben sich die Mehrheit der Bundesländer für die Einführung der Mietpreisbremse entschieden. Nur Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland sehen diesbezüglich keinen Bedarf.

Aber auch in Gegenden in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es Ausnahmen von der Zehn-Prozent-Regel.

Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Dazu gehören auch Wohnungen, die zu diesem Zeitpunkt zwar fertig, aber weder vermietet noch anderweitig genutzt worden sind. Auch wenn eine Wohnung umfassend saniert oder modernisiert wurde, darf die Miete ohne Einhalten der Zehn-Prozent-Hürde erhöht werden.

Dieses Recht zur Mieterhöhung greift auch dann, wenn die Wohnung während der Modernisierung vermietet war und der Vermieter die Miete nicht erhöht hatte.

Mieter, die der Auffassung sind, dass ihre Miete zu hoch ist und gegen die Mietpreisbremse verstößt, müssen dem Vermieter gegenüber eine sogenannte Rüge aussprechen. Da es nicht ganz einfach ist, eine solche Rüge korrekt zu erteilen, sollten Mieter sich in einem solchen Fall am besten an einen Rechtsanwalt oder Mieterverein wenden.

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