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Miete mindern bei Mängeln

Heizung kaputt, Schimmel an der Wand, undichte Fenster. Alles Gründe, die Miete zu mindern. Wie Sie Mietmängel richtig anzeigen und eine Mietminderung durchsetzen, ohne eine Kündigung zu riskieren.

Bekannt aus: Der Tagesspiegel Money Soldan
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Gelistet bei: Deutsches Institut für Service-Qualität Öko Test

Testsieger mit Qualitätsurteil „gut"
03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Was ist ein Mietmangel?

Schimmel im Bad, undichte Türen und Fenster, eine kaputte Heizung. Das alles sind typische Mietmängel. Gut zu wissen: Ein Mietmangel muss nicht unbedingt vom Eigentümer verschuldet sein. So kann auch der Baulärm einer benachbarten Baustelle einen Mangel darstellen. Doch nicht jeder Mangel führt automatisch dazu, dass Mieter auch die Miete mindern dürfen. Das ist nur dann möglich, wenn die Mängel die Nutzbarkeit der Mieträume beeinflussen. Das ist bei einer ausgefallenen Heizung sicherlich ebenso der Fall wie bei Baulärm, der ein normales Gespräch unmöglich macht. Ein defekter Lichtschalter im Hausflur ist dagegen ärgerlich, aber kein erheblicher Mangel. Wichtig: Ob im konkreten Fall ein Mangel vorliegt, hängt auch davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben und ob der Mangel schon vorher bestand. Wer kommentar- und vorbehaltlos eine Wohnung mit alten, undichten Fenstern anmietet, kann dann nicht einziehen und direkt die Miete mindern.

Was macht man, wenn man einen Mangel in der Wohnung feststellt?

Sobald Mieter einen Mangel in der Wohnung feststellen, sollten sie den Vermieter umgehend über diesen Mangel informieren. Das Melden kann telefonisch, per E-Mail oder per Post passieren. Rechtlich auf der sicheren Seite ist man aber nur per Fax oder Einwurf-Einschreiben. Dann kann der Vermieter später nicht behaupten, er habe von dem Mangel nichts gewusst. Sobald der Mangel angezeigt ist, muss der Vermieter den Mangel umgehend beheben – falls er darauf Einfluss nehmen kann. Das kann bei Ruhestörung durch den Nachbarn oder eine benachbarte Baustelle allerdings schwierig bis unmöglich sein. Wenn der Mieter oder seine Gäste einen Mangel selbst verursacht haben, so muss der Mieter sich auch um die Behebung kümmern. Trägt der Mieter an dem Mangel eine Teilschuld, so muss er gegebenenfalls einen Teil der Reparaturkosten übernehmen. Falls der Vermieter einen Mangel nicht beheben kann oder will, so darf der Mieter die Miete mindern.

Wie mindert man die Miete richtig?

Schon bei der Mängelanzeige sollten Mieter darauf hinweisen, dass sie beabsichtigen, die Miete zu mindern und die Miete vorläufig nur unter Vorbehalt zahlen. Der Vorteil der Mietzahlung unter Vorbehalt: Die Miete kann noch rückwirkend gemindert werden. Wichtig: Die Miete darf nur solange gemindert werden, wie der Mangel besteht. Wenn beispielsweise im Winter die Heizung für längere Zeit ausfällt, ist eine Mietminderung möglich. Allerdings ist zu beachten, dass immer im Einzelfall entschieden werden muss, wie hoch die Mietminderung ausfällt. Die Angabe von pauschalen Prozentsätzen ist nicht möglich.

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Ausgewählte Rechtstipps zum Thema „Mietminderung“

5 Schritte: So klappt es mit der Mietminderung

Mangel feststellen

Wenn Sie einen Mangel feststellen, sollten Sie überlegen, ob dieser Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, oder nicht.

Eigentümer oder Hausverwaltung informieren

Teilen Sie der Hausverwaltung oder dem Vermieter mit, welches Problem Sie in Ihrer Wohnung haben. Wenn Sie sich rechtlich absichern wollen, machen Sie das am besten per Fax oder Einwurf-Einschreiben. Setzen Sie am besten eine Frist für die Behebung des Mangels.

Mietminderung ankündigen

Wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, können Sie auch gleich ankündigen, dass Sie die Miete mindern werden oder aber die Miete nur unter Vorbehalt bezahlen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, die Miete auch rückwirkend zu mindern. Falls der Vermieter nicht reagiert, können Sie die Miete ohne weitere Ankündigung mindern.

Miete mindern

Informieren Sie sich vorab, um wie viel Sie die Miete mindern dürfen. Auskunft geben spezialisierte Anwälte oder der Mieterverein. Sie können sich auch an Mietminderungstabellen orientieren, die auf diversen Gerichtsurteilen basieren. Wichtig ist, dass Sie als Berechnungsgrundlage die Bruttomiete für den Zeitraum nehmen, in dem der Mangel wirklich bestand.

Reaktion des Vermieters

Wenn der Vermieter den Mangel behoben hat, müssen Sie die Miete wieder in voller Höhe zahlen. Falls der Vermieter die Mietminderung nicht oder nicht in voller Höhe anerkennt, sollten Sie zunächst das Gespräch suchen. Falls gar keine Einigung zustande kommt, muss gegebenenfalls ein Gericht entscheiden.

Wussten Sie schon?

Grundsätzlich sollten Mieter, die wegen eines Mangels die Miete mindern wollen, auf die Verhältnismäßigkeit achten. Ein tropfender Wasserhahn ist kein Grund, die Miete um 100 Euro zu mindern, auch wenn das Geräusch möglicherweise nervt. Solange sich das Bad trotzdem uneingeschränkt benutzen lässt, ist das kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Mieter, sollten bei der Minderung deshalb unbedingt Augenmaß bewahren und ihre Minderung der gängigen Rechtsprechung anpassen. Denn wenn Mieter die Miete unrechtmäßig mindern und dadurch bei den Mietzahlungen in Rückstand geraten, kann der Vermieter eventuell die Wohnung kündigen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah einen Vermieter im Recht, der seinem Mieter die Wohnung gekündigt hatte, nachdem dieser 15 Monate lang die Miete um 20 Prozent gemindert hatte. Die fristlose Kündigung erfolgte wegen des Zahlungsverzugs von mehr als zwei Monatsmieten. Der Mieter hatte die Miete aufgrund von Schimmelbildung im Wohnzimmer gemindert, weil er davon ausgegangen war, die Schuld läge beim Vermieter. Die Richter kamen allerdings zu dem Schluss, dass der Mieter mit seinen zwei Aquarien und einem Terrarium die Schimmelbildung selbst verursacht hatte. Da er somit schuldhaft mit den Mietzahlungen im Verzug war, musste er die Kündigung seiner Wohnung akzeptieren (BGH, Urteil v. 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11).

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bedeutet also nicht, dass Mieter sofort die Kündigung riskieren, wenn sie die Miete mindern. Riskant kann es aber sein, wenn eine Mietminderung über einen langen Zeitraum erfolgt oder nicht klar ist, wer eigentlich die Schuld an dem Mangel trägt.

Mietminderung richtig berechnen

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