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Wohnraummietvertrag

Der Mietvertrag regelt alle Rechten und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter. Um keine böse Überraschung zu erleben, sollten Mieter den Vertrag sorgfältig prüfen.

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Testsieger mit Qualitätsurteil „gut"
03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Welche Bedeutung hat der Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Durch diesen Vertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für die Dauer der Mietzeit zu gewähren. Im Gegenzug muss der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete pünktlich zu zahlen. Diese beiden gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Mietvertrags.

Muss ein Mietvertrag in Schriftform vorliegen?

Nicht unbedingt. Ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist ebenso gültig wie ein schriftlicher Mietvertrag. Es muss aber klar sein, wer Mieter und Vermieter sind, um welche Immobilie es geht und was wann bezahlt werden muss. Ein mündlich geschlossener Mietvertrag kann für einen Mieter sogar besser sein als ein Vertrag in Schriftform.


Der Grund: Bei einem mündlichen Vertrag gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, sofern keine abweichenden Regelungen vereinbart wurden. Unschöne Regelungen wie das Zahlen von Nebenkosten oder das Ausführen von Schönheitsreparaturen entfallen meist für den Mieter. Jede Abweichung von gesetzlichen Regelungen müsste der Vermieter im Zweifelsfall beweisen. Mündlich geschlossene Mietverträge bergen deshalb vor allem für den Vermieter Risiken. Es empfiehlt sich, einen mündlichen Mietvertrag vor Zeugen zu schließen, falls es später zu Uneinigkeiten kommt.

Soll man seinen Mietvertrag von einem Anwalt prüfen lassen?

Eine Überprüfung hängt sicherlich auch von der jeweiligen Situation ab. Wenn Ihnen die Klauseln merkwürdig vorkommen, kann der Rat eines Rechtsanwalts hilfreich sein. Andererseits könnten viele Änderungsvorschläge auch dazu führen, dass Sie die Wohnung oder das Haus dann doch nicht bekommen. Letztendlich müssen Sie entscheiden, was Ihnen wichtiger ist. Wenn unerlaubt Klauseln das Vertrauen in den Vermieter trüben, könnte die Prüfung durch den Rechtsanwalt dazu führen, dass Sie gar nicht unterschreiben. Andererseits kann der Anwalt gut einschätzen, an welche Klauseln Sie sich überhaupt halten müssen. Denn wenn die Klauseln gegen geltendes Recht verstoßen, würden Sie im Zweifelsfall vor Gericht gewinnen. Alternativ könnten Sie den Vertrag auch erst einmal unterschreiben und sich erst dann an einen Anwalt wenden, wenn es konkrete Probleme gibt.

Wussten Sie schon?

In manchen Mietverträgen ist geregelt, dass Mieter kleine Reparaturen selbst durchführen müssen. In der Praxis führt das manchmal dazu, dass Vermieter sich vor notwenigen Reparaturen drücken wollen, weil angeblich die Mieter zuständig sind.

Die gute Nachricht für Mieter: Viele dieser Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich unwirksam. Denn natürlich ist der Vermieter für den Erhalt seiner vermieteten Immobilie zuständig.


Als Faustregel gilt, dass Klauseln dieser Art ungültig sind, wenn Kleinreparaturen über 100 Euro vom Mieter getragen werden sollen. Aufs Jahr hochgerechnet, müssen Mieter keine Reparaturen übernehmen, die zehn Prozent der Jahreskaltmiete überschreiten. Aber nicht nur die Kosten, auch die Art der Reparatur ist entscheidend.

So gilt die Reparatur eines defekten Lichtschalters oder eines tropfenden Wasserhahns als Kleinreparatur. Nicht darunter fallen dagegen Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen, die Reparatur einer Therme oder Haustür. Dafür muss immer der Vermieter aufkommen. Anders sieht es bei den Wartungskosten für die Therme aus. Die kann der Vermieter per Vertrag auf den Mieter übertragen.

Tipps für Mieter, wenn der Vermieter wechselt

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Wer ist der Vermieter?

Falls eine Hausverwaltung den Vertrag abschließt, sollten Sie dennoch Namen und Anschrift des Vermieters kennen. Der Eigentümer ist Ihr Vertragspartner und mögliche Ansprüche müssen Sie auch an ihn richten. Bei Ehepaaren oder mehreren Eigentümern, sollten Sie abklären ob nur eine Person oder mehrere Personen die Vermieter sind.

Wer sind die Mieter?

Bei mehreren Mietern mit denselben Rechten und Pflichten müssen auch alle den Vertrag unterschreiben, sonst haftet im Zweifelsfall nur der Unterzeichner. Will allerdings nur eine Person aus dem Mietvertrag raus, müssen dennoch alle kündigen. Sonst kann der Vermieter die Kündigung im Zweifelsfall ablehnen. Letztendlich müssen die jeweiligen Mieter wissen, wie es ihnen am liebsten ist. Wer eine Wohnung in jedem Fall behalten will, und auch die Pflichten übernimmt, kann einen Mietvertrag auch alleine unterschreiben, wenn die anderen Mieter und der Vermieter einverstanden sind.

Wie groß ist die Immobilie?

Das ist vor allem wichtig, weil Nebenkosten, die nicht vom Verbrauch abhängen, oft anhand der Quadratmeterzahl berechnet werden. Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent von der Angabe im Mietvertrag ab, kann das einen Mangel darstellen und Grund für eine Mietminderung sein (Bundesgerichtshof, Urteil v. 02.03.2011, Az.: VIII ZR 209/10).

Was gehört zur Mietsache dazu?

Es ist wichtig zu unterschieden, woran Sie ein mietvertragliches Gebrauchsrecht haben und was Ihnen frei widerruflich vom Mieter gestattet wird. Wenn Sie beispielsweise nur ein Nutzungsrecht auf Abstellräume und Gartenteile haben, kann der Mieter Ihnen dieses Recht auch wieder entziehen. Drängen Sie gegebenenfalls auf eine Änderung, wenn Ihnen Keller oder Garten besonders wichtig sind.

Wie hoch ist die Miete und wann muss Sie bezahlt werden?

Im Mietvertrag muss klar und deutlich stehen, wie hoch die Kaltmiete ist und welche Betriebskosten zusätzlich auf Sie umgelegt werden sollen. Auch wann die Miete zu entrichten ist, sollte vertraglich festgehalten sein. Tipp: Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, sollten Sie auch noch die Betriebskostenabrechnung der Vorjahre einsehen.

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