Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsklage - richtige Klageart entscheidend!

Die Eigentümerversammlung ist nicht so gelaufen wie Sie sich erhofft haben? Es wurden Beschlüsse gefasst, mit deren Inhalt Sie nicht zufrieden sind?

Als Eigentümer haben Sie mehrere Möglichkeiten, wie Sie auf Beschlüsse der Eigentümerversammlung reagieren, wenn Sie mit deren Entscheidung unzufrieden sind:

• Die Anfechtungsklage
• Die Nichtigkeitsklage und
• Die Beschlussersetzungsklage.

Die Bedeutung der Nichtigkeitsklage ist eher gering, sodass sich dieser Beitrag auf die Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage beschränken soll. 

Anfechtungsklage, § 44 Abs. 1 S. 1 WEG

Nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Wohnungseigentümer durch das Gericht für ungültig erklären lassen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder formell fehlerhaft erlassen wurde.  

Ob Anfechtungsgründe vorliegen, sollten Sie im Einzelfall durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen. 

Doch Achtung! Sie haben nicht unbegrenzt Zeit, die Wirksamkeit von Beschlüssen überprüfen zu lassen. 

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wird ein Beschluss rechtskräftig.

Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung auf Antrag eines Wohnungseigentümers, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss, sofern er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Im Gegensatz zu der Anfechtungsklage unterliegt die Beschlussersetzungsklage keiner Klagefrist. Sie setzt allerdings voraus, dass sich die Wohnungseigentümer mit dem bestimmten Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung auseinandergesetzt haben. Ohne die sog. Vorbefassung der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung wird die Beschlussersetzungsklage keinen Erfolg haben. 

Richtige Klageart wählen

Welche Klageart gewählt werden soll, um am Ende auch zu einem zufriedenstellenden Ergebnis zu gelangen, soll in folgendem Beispiel verdeutlich werden:

Die Wohnungseigentümer beabsichtigen ihre Hausverwaltung wechseln. Es liegen Angebote der Hausverwaltung A und der Hausverwaltung B, die bereit sind, die Verwaltung zu übernehmen. In der Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die Hausverwaltung A als Verwalter zu bestellen. 

Ein Eigentümer ist jedoch der Ansicht, die Hausverwaltung B sei viel besser geeignet. Er möchte daher gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer vorgehen. 

Mit der Anfechtungsklage kann der Eigentümer zwar den Beschluss aufheben lassen, mit dem die Hausverwaltung A als Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bestellt wurde. Er kann damit aber nicht erreichen, dass auch die Hausverwaltung B als neuer Verwalter vom Gericht bestimmt wird. 

Die Anfechtungsklage wird ihm daher nicht helfen. Das richtige Rechtsmittel ist daher die Beschlussersetzungsklage. 

Lassen Sie sich beraten!

Häufig greifen leider Eigentümer zu den falschen Rechtsmitteln gegen Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung und verursachen damit unnötige Kosten! 

Sind auch Sie mit der letzten Eigentümerversammlung und deren Ergebnis unzufrieden? Ich berate Sie gerne und helfe Ihnen, ihren Beschluss gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen. 

Ich vertrete Eigentümer aber auch Wohnungseigentümergemeinschaften vor allen deutschen Gerichten. 

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein in Schwabach unter  09122-931166 oder per E-Mail: Info@rae-schwabach.de.