Bank steht bei außerordentlicher Kündigung eines Gewerbedarlehens Vorfälligkeitsentschädigung zu

Kann ein gewerblicher Darlehensnehmer den Kredit nicht mehr vertragsgemäß bedienen, kann die Bank den Darlehensvertrag außerordentlich kündigen. Für die entgangenen Zinsen kann sie Schadensersatz in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das hat der BGH mit Urteil vom 20.02.2018 entschieden (Az.: XI ZR 445/17). Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann vom Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung an berechnet werden.

In dem konkreten Fall hatten die Eigentümer mehrerer Immobilien, zu der eine Gaststätte sowie mehrere Wohnungen und Apartments gehörten, insgesamt vier Darlehen bei der Bank aufgenommen. Als sie in Zahlungsverzug gerieten, kündigte die Bank die Darlehensverträge außerordentlich. Die Immobilien wurden im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft. Neben der Summe für die offenen Darlehensbeträge behielt die Bank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsforderungen ein. Den restlichen Betrag erhielten die Darlehensnehmer. Diese klagten nun auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses begründeten sie u. a. damit, dass es sich nicht um gewerbliche Darlehen, sondern um Verbraucherdarlehen gehandelt habe und die Bank daher keine Vorfälligkeitsentschädigung hätte verlangen dürfen.

Die Klage scheiterte weitgehend. Der BGH stellte fest, dass die Darlehensnehmer ihre vertragliche Pflicht zu Zins- und Tilgungsleistungen nicht erfüllt haben und die Verträge deshalb außerordentlich gekündigt wurden. Die Bank habe einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihr durch die vorzeitige Beendigung der Darlehensverträge entstanden ist. Durch die Kündigung der Verträge habe die Bank zwar keinen vertraglichen Zinsanspruch mehr. Allerdings habe sie stattdessen einen Schadensersatzanspruch. Dieser Anspruch sei auch nicht ausgeschlossen, da es sich in dem vorliegenden Fall nicht um Verbraucherdarlehen gehandelt habe. Dagegen spreche der erhebliche Umfang, den die Verwaltung und Vermietung der Immobilien mit sich gebracht habe, sodass von einem planmäßigen Geschäftsbetrieb auszugehen sei.

Zudem habe die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auch zu Recht auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung und nicht auf den Tag der Rückzahlung der Darlehenssumme abgestellt. Dies sei durch die Umwandlung des Leistungs- in einen Schadensersatzanspruch möglich, so der BGH. Mache der Darlehensgeber einen Schadensersatzanspruch statt einem Leistungsanspruch geltend, könne er verlangen, so gestellt zu werden, wie es bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Darlehensvertrags der Fall gewesen wäre.

„Fazit ist, dass eine Bank – anders als bei Verbraucherdarlehen – eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, wenn sie Gewerbedarlehen aufgrund Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt hat“, so Rechtsanwalt Markus Jansen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.