Baumaßnahmen in der Mietswohnung – Welche Rechte stehen den Mietern zu?

Mieterrechte bei Baumaßnahmen

Immer wieder stehen, vor allem im städtischen Raum, Bauarbeiten im Hause an. Besonders für die Mieterschaft stellt dies oftmals eine große Belastung mit vielen Beeinträchtigungen dar. Nicht immer sind die Baumaßnahmen innerhalb weniger Tage beendet, oftmals ziehen sie sich über Wochen oder Monate.

Im Hinblick auf die rechtlichen Konsequenzen ist zwischen den Baumaßnahmen zu unterscheiden, ob es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen oder um Maßnahmen am Dachgeschoss handelt. Der Beitrag beschränkt sich auf die Mieterrecht bei Instandsetzungsmaßnahmen.

Instandsetzungsmaßnahmen und ihre rechtlichen Konsequenzen

Grundsätzlich gilt, dass Baumaßnahmen in Form von Instandsetzungsarbeiten seitens des Vermieters nicht innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist angekündigt werden müssen. Handelt es sich um bloße Notreparaturen ist der Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet diese anzuzeigen. Mieter können somit keine vorherige schriftliche Ankündigung verlangen. Dennoch kann der Mieter in Bezug auf sonstige Reparaturen innerhalb seiner Wohnung bei der Vereinbarung der notwendigen Handwerkertermine selbstverständlich mitreden. Sonstige Arbeiten außerhalb der Wohnung müssen nur angekündigt werden, wenn diese den Mieter betreffen und beeinträchtigen.

Stehen somit Baumaßnahmen in der Wohnung eines Mieters an, kann der Mieter den Zugang der beauftragten Handwerker verwehren, wenn ihm die Arbeiten nicht rechtzeitig durch den Vermieter angekündigt wurden und es sich nicht um einen dringenden Notfall handelt. Überdies hat der Mieter das Recht einen neuen Termin vorzuschlagen.

Größere Umbaumaßnahmen sollten zwischen Mieter und Vermieter schriftlich vereinbart werden

Da bei größeren Baumaßnahmen innerhalb einer Wohnung der Mieter Klarheit über die Maßnahmen, die Dauer, Fertigstellung etc. haben sollte empfiehlt es sich im Vorfeld mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung über die Baumaßnahmen zu treffen. Sicherlich sind solche Vereinbarungen bei Bagatellreparaturen nicht von Nöten, jedoch sollten Mieter bei länger andauernden Arbeiten innerhalb der eigenen Wohnung auf eine solche Vereinbarung bestehen um sich abzusichern und sich dadurch den Ärger mit einer möglichen Schadensregulierung ersparen zu können. Dies erscheint nur sinnvoll, denn wenn der Mieter schon bestimmte Arbeiten innerhalb seiner Wohnung zu dulden hat, sollte er auch gegenüber dem Vermieter auf der Vereinbarung von Fertigstellungsterminen bestehen.

Wer trägt die aus den Baumaßnahmen resultierenden Kosten?

Wurde eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, so kann der Mieter nach Beendigung der Bauarbeiten die aus den Arbeiten resultierenden Kosten in einem angemessenen Verhältnis ersetzt verlangen. So hat der Mieter beispielsweise einen Anspruch auf Erstattung von Reinigungskosten oder einen Anspruch auf Erstattung von Kosten hinsichtlich der Anbringung von Vorkehrungen gegen Verschmutzungen. Überdies kann der Mieter auch in besonderen Fällen die Kosten eines vorübergehenden Hotelaufenthaltes ersetzt verlangen. Auch sind auswärtige Mahlzeiten erstattungsfähig. Sämtliche Aufwendungen des Mieters müssen jedoch „angemessen“ sein und dürfen nicht außer Verhältnis stehen.

Muss der Mieter während der Durchführung von Baumaßnahmen die volle Miete zahlen?

Nein! Die Durchführung von Baumaß0nahmen innerhalb oder außerhalb einer Wohnung berechtigen den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung, da in dem Zeitraum der Bauarbeiten der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Ist die Wohnung sogar gänzlich unbewohnbar entfällt die vertragliche Pflicht zur Mietzinszahlung ganz.

Mietminderung- Wie funktioniert das und worauf muss man achten?

Der Mieter hat das Recht zur Mietminderung, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweicht und diese Abweichung einen nicht unerheblichen Nachteil für den Mieter darstellt.

Die Mietminderung ist nicht von der Genehmigung des Vermieters abhängig, da es sich um eine sog. rechtsvernichtende Einwendung handelt. Um als Mieter jedoch wirksam die Miete zu mindern, gilt es gewisse Voraussetzungen einzuhalten. Zu allererst muss der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzten, um ihm die Möglichkeit einzuräumen den vertraglich geschuldeten Zustand wiederherzustellen. Damit der Mieter sich im Falle eines Rechtsstreits darauf berufen kann, den Mietmangel vor der Minderung dem Vermieter angezeigt zu haben, empfiehlt es sich dies schriftlich zu tun.

Überdies muss der Mieter dem Vermieter mitteilen in welcher Höhe die Miete gemindert wird. In Zweifelsfällen sollte der Mieter die Miete nur „unter Vorbehalt“ zahlen, um den Zuviel gezahlten Mietzins gegebenenfalls später wieder rückfordern zu können. Wurde die Miete durch den Mieter vorbehaltslos gezahlt so kann der Zuviel gezahlte Mietzins nicht nachträglich über das Konstrukt der Mietminderung rückgefordert werden. Auch sollten Mieter hinsichtlich des Umfangs der Mietminderung Vorsicht walten lassen.

Die im Internet auffindbaren Tabellen sind oftmals veraltet oder falsch. Auch gibt es hinsichtlich des Umfangs der Mietminderung geografische Unterschiede. So wird seitens der Gerichte in Bayern beispielsweise ein Mietmangel anders bewertet als ein in NRW. Daher gilt: Weniger ist mehr! Im Zweifelsfall sollten Mieter nur einen geringeren Teil der geminderten Miete zurückbehalten und den restlichen Teil „unter Vorbehalt“ zahlen. Liegen die Voraussetzungen einer wirksamen Mietminderung nicht vor oder wurde die Miete durch den Mieter zu hoch gemindert, so setzt er sich der Gefahr der fristlosen Kündigung durch den Vermieter aus.

Für alle Fragen rund um die Themen Wohnungsmängel und Mietminderung steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung.