Bauverträge: Preisanpassung bei Festpreis unzulässig

Ein Ehepaar klagte gegen ein Bauunternehmen, weil dieses sich weigerte, ein Massivhaus zum vereinbarten Festpreis von etwa 300.000 € zu errichten, unter Verweis auf unvorhersehbare Materialpreissteigerungen. Das Unternehmen forderte eine Preiserhöhung von insgesamt 50.000 €, basierend auf einer Vertragsklausel, die ihr erlaubte, die Vergütung einseitig anzupassen. Das Ehepaar akzeptierte dies nicht, kündigte den Vertrag und beauftragte ein anderes Unternehmen, was zu höheren Kosten führte. Sie forderten, dass das ursprüngliche Bauunternehmen diese Mehrkosten übernimmt. Das Landgericht (LG) gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht (OLG) signalisierte, die Berufung der Beklagten abzulehnen, woraufhin diese die Berufung zurücknahm. Das Gericht befand, dass die Preisanpassungsklausel im Vertrag unwirksam ist, da sie Kunden unangemessen benachteiligt und diese nicht einschätzen können, mit welchem Ausmaß an Preissteigerungen zu rechnen ist. Die Beklagte hätte sich bei Vertragsschluss gegen das Risiko von Materialpreissteigerungen absichern können, ohne die Kunden unangemessen zu benachteiligen.

Worum ging es in dem Fall?

Im Dezember 2020 schlossen ein Paar und ein Bauunternehmen einen Vertrag. Das Unternehmen verpflichtete sich, für das Paar ein Massivhaus auf ihrem Grundstück zu einem festen Preis von etwa 300.000 € zu bauen. Der Vertrag besagte, dass beide Parteien ein Jahr lang an den vereinbarten Preis gebunden sind, wenn innerhalb von drei Monaten nach Vertragsunterzeichnung mit den Bauarbeiten begonnen wird.

Im Juni 2021 informierte das Bauunternehmen das Paar darüber, dass sich der Preis um etwa 50.000 € erhöhen würde, aufgrund unerwarteter Kostensteigerungen bei Baumaterialien. Das Paar stimmte der Preiserhöhung nicht zu und forderte das Unternehmen auf, den Bau zu beginnen. Als das Unternehmen ablehnte, kündigte das Paar den Vertrag und beauftragte ein anderes Unternehmen zu einem höheren Preis, um das Haus zu bauen.

Das Paar reichte eine Klage ein, um festzustellen, dass das Unternehmen verpflichtet ist, die zusätzlichen Kosten zu erstatten, die durch die Weigerung des Unternehmens entstanden sind, den Vertrag zum vereinbarten Preis zu erfüllen.

Das Landgericht gab dem Paar Recht. Das Unternehmen legte Berufung ein, indem es behauptete, dass die Errichtung des Hauses zu den ursprünglich vereinbarten Kosten seine Existenz bedrohe und daher unzumutbar sei. Das Oberlandesgericht teilte dem Unternehmen mit, dass es beabsichtige, die Berufung abzuweisen. Daraufhin zog das Unternehmen die Berufung zurück.

So begründete das Obergericht seine Entscheidung

Das Gericht entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf den geforderten Ersatz haben. Die Ablehnung der Beklagten, den vereinbarten Preis zu akzeptieren, zwang die Kläger dazu, den Vertrag zu kündigen und ein anderes Unternehmen zu beauftragen. Die dadurch entstandenen zusätzlichen Kosten für den Bau müssen von der Beklagten übernommen werden.

Das Bauunternehmen war verpflichtet, das Haus zu einem festen Preis zu bauen. Die Klausel im Vertrag, die Preisanpassungen ermöglicht, wurde für ungültig erklärt. Sie benachteiligt die Kunden des Bauunternehmens, da es ihnen erlaubt, die Preise einseitig und unbegrenzt zu erhöhen, was unfair ist. Kunden konnten bei Vertragsabschluss nicht abschätzen, wie stark die Preise steigen würden. Insbesondere Bauherren sind auf feste Preise angewiesen, da ihre Finanzierung oft darauf basiert. Selbst geringfügige Preiserhöhungen können sie finanziell überfordern.

Das Bauunternehmen durfte die Erfüllung des Vertrags zu den ursprünglich vereinbarten Kosten auch nicht verweigern, nur weil sich die Materialpreise unvorhersehbar erhöht haben. Bei Vertragsabschluss hätte das Unternehmen Maßnahmen ergreifen können, um sich gegen dieses Risiko abzusichern, was auch im Interesse der Kunden gewesen wäre.