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Betriebspflicht und Konkurrenzschutz im gewerblichen Mietrecht
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In gewerblichen Mietverhältnissen stellt sich gelegentlich die Frage, ob ein Mieter das Mietobjekt nicht nur nutzen darf, sondern es sogar nutzen muss. Auch tauchen nicht selten Fragen zur Rechtslage auf, wenn der Vermieter dem Mieter in einem anderen Objekt Konkurrenz macht.
Eine kleine Einführung:
Betriebspflicht
Der Mieter hat ohne gesonderte Vereinbarung lediglich ein Nutzungsrecht, nicht aber eine Nutzungspflicht betreffend das Mietobjekt. Der Vermieter kann allerdings ein Interesse daran haben, dass der Mieter sein Gewerbe im Objekt tatsächlich betreibt und dies nicht – aus welchen Gründen auch immer – trotz Zahlung des Mietzinses leer stehen lässt. Diese Interessenkonstellation trifft man häufig in großen Einkaufszentren oder Einkaufspassagen an, wenn lediglich ein Vermieter eine Vielzahl von Gewerbeobjekten vermietet. In diesem Fall hat der Vermieter ein vitales Interesse daran, dass keine Leerstände auftreten und sog. Ankermieter während festgelegter Öffnungszeiten präsent sind.
Eine derartige Betriebspflicht lässt sich in einen gewerblichen Mietvertrag nicht „hineinlesen“. Auch stillschweigend vereinbarte Betriebspflichten werden nur in extremen Ausnahmefällen anerkannt. Hat der Vermieter ein entsprechendes Interesse, muss der schriftliche Mietvertrag eine derartige Regelung explizit vorsehen. Hierbei ist auf die berechtigten Interessen des Mieters etwa bei zeitweiligen Betriebsunterbrechungen, bei Betriebsferien oder Ruhetagen sowie bei notwendigen Inventuren Rechnung zu tragen.
Konkurrenzschutz
Auch wenn dies im Mietvertrag nicht explizit geregelt ist, genießt der Mieter einen sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Dies bedeutet, dass der Vermieter im Mietobjekt oder auf einem Nachbargrundstück keine Vermietung dergestalt vornehmen kann, dass dem Mieter Konkurrenz hinsichtlich seines Hauptsortiments gemacht wird.
Es empfiehlt sich gleichwohl im Mietvertrag explizit zu regeln, ob Konkurrenzschutz gewährt wird oder nicht, um Streitigkeiten zu vermeiden. Im Falle von Konkurrenzschutzvereinbarungen sollten diese detailliert sein. Dass hier Streitpotenzial liegt, zeigt eine Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG, Urteil vom 02.09.2013 – 12 U 101/12). Hierbei wurde einem Chirurgen im Rahmen seines Praxismietvertrages Konkurrenzschutz für „Unternehmen gleicher Fachrichtung“ gewährt. Der Vermieter vermietete eine Praxis im gleichen Haus einige Jahre später an einen Orthopäden. Das Kammergericht lehnte die Verletzung der Konkurrenzschutzvereinbarung ab und musste sich in diesem Zusammenhang eingehend mit der Abgrenzung der beiden medizinischen Fachrichtungen Chirurgie einerseits und Orthopädie andererseits auseinandersetzen. Das Kammergericht griff auf die Weiterbildungsverordnung der Fachärzte aus dem Jahr 1994 zurück und kam zu dem Schluss, dass es sich um eigenständige Facharztbegriffe und damit nicht um konkurrierende Gebiete handele. Die Entscheidung zeigt anschaulich, dass der Teufel hier sprichwörtlich im Detail steckt und eine saubere Ausarbeitung der Konkurrenzschutzvereinbarung im Mietvertrag unerlässlich ist.
Gern stehe ich Ihnen bei sämtlichen Fragen zum gewerblichen Mietrecht zur Verfügung.
RA Dr. Roland Veh, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Memmingen
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