BGH entschärft Risiko für Vermieter bei unbegründeter Wohnraumkündigung

Unbegründete Wohnraumkündigungen stellten bislang ein hohes Risiko für den Vermieter dar. Denn die Gerichte stellen strenge Anforderungen an das Vorliegen von Kündigungsgründen. Darüber hinaus sah die Rechtsprechung eine fehlerhafte Wohnraumkündigung des Vermieters als Verletzung von Vertragspflichten dar, die ihn zum Schadensersatz dem Mieter gegenüber verpflichteten. Ließ der Mieter also die Kündigung von seinem Anwalt prüfen und zurückweisen, hatte der Vermieter die dem Mieter dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten zu ersetzen.

In einer wichtigen Entscheidung hat jetzt aber der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.12.2010 - VIII ZR 9/10) die Schadensersatzklage des Mieters zurückgewiesen. Der Vermieter hatte seine Eigenbedarfskündigung nicht begründet. Damit war die Kündigung schon formell nicht in Ordnung. In diesem Fall, so der Bundesgerichtshof, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz seiner Rechtsanwaltskosten zur Abwehr der Kündigung nicht zu. Es gibt, so der Bundesgerichtshof, keine vertragliche Nebenpflicht, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen.

Verletzt der Vermieter durch eine formell unwirksame Kündigung keine Vertragspflicht, kann er auch nicht haften, wenn der Mieter - im Glauben, die Kündigung sei wirksam - auszieht. Die Entscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts könnte deshalb die taktischen Möglichkeiten zur Beendigung eines Mietverhältnisses erweitern.

Vermieter von Wohnraum sollten aber auch trotz dieser Entscheidung vor jeder Kündigung anwaltliche Hilfe zu Rate ziehen, um sich vor Gefahren zu schützen, die er nicht absehen kann.