BGH: Mehrfach-Kündigung wegen Mietrückständen ist zulässig

Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen. Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Hieran hält der Bundesgerichtshof fest.

I. Sachverhalt

In zwei unterschiedlichen Fällen waren Mieter in Berlin mehrere Monatsmieten schuldig geblieben. Daraufhin erhielten sie vom Vermieter sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung. Beide Mieter zahlten die säumigen Beträge jedoch nach. Laut Gesetz entfällt aufgrund einer sog. „Schonfristregelung“ somit die fristlose Kündigung, sofern innerhalb von zwei Monaten nach Kündigung nachgezahlt wird. Das Landgericht Berlin war der Ansicht, dass dann auch die ordentliche Kündigung unwirksam wird, die Verbindung von fristloser und fristgerechter Kündigung sei nicht möglich. Die Mieter hätten also wohnen bleiben können. Dem widersprach der BGH und hob die Berliner Urteile auf. Das Landgericht muss nun in beiden Fällen prüfen, ob die ordentliche Kündigung berechtigt war.

II. Entscheidung

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr in seiner neusten Entscheidung klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis ist der Senat – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen.

III. Folgen für die Praxis

Zahlt der Mieter einer Wohnung seine Mieten nicht, kann der Vermieter neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären.

Wenn der Mieter dann nach Zugang der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände zahlt, wird durch die sog. Schonfristzahlung zwar die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. Die Schonfristzahlung beseitigt nach Auffassung des BGH somit die ordentliche Kündigung nicht. Der Mieter verliert trotz Begleichung seiner Mietschulden somit seine Wohnung.

IV. Fazit

In unseren Augen besteht eine Gesetzeslücke zulasten aller Mieter, sodass der Gesetzgeber zwingend handeln muss. Wer seine Mietschulden bezahlt, muss wohnen bleiben dürfen.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Für alle Fragen rund um das Thema „Mietrecht“ steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung.