BGH: Schadensersatzanspruch des Vermieters auch ohne Fristsetzung

Vermieter kennen das Problem. Nach Beendigung des Mietverhältnisses übergibt der Mieter die Wohnung in einem schlechten Zustand. Schnell stellt sich die Frage nach Schadensersatz und damit verbunden auch die Frage, ob dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt werden muss. 

„Der Bundesgerichtshof hat in einem durchaus wegweisenden Urteil vom 28. Februar 2018 die Rechte der Vermieter entscheidend gestärkt. Demnach kann Schadensersatz auch schon ohne vorherige Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden geltend gemacht werden“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss. Allerdings muss das Urteil des BGH sehr differenziert betrachtet werden.

Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 157/17 wurde vor dem BGH die Klage eines Vermieters verhandelt. Dieser stellte nach Beendigung des Mietverhältnisses diverse Schäden an der Wohnung wie Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper fest. Die Schäden hätten zu einem fünfmonatigen Mietausfall geführt. Der Vermieter klagte wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten auf Schadensersatz ohne dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden zu setzen. Die Klage hatte quer durch die Instanzen Erfolg.

Zwar müsse dem Schuldner nach § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Leistungspflichten eine Frist zur Nachbesserung gesetzt werden, ehe Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Dies könne etwa für Schönheitsreparaturen gelten, sofern sich der Mieter zu der Übernahme verpflichtet hat, so der BGH.

Die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und die Mieträume aufgrund der Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, sei aber keine leistungsbezogene Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht berechtige den Vermieter auch ohne Fristsetzung, Schadensersatz geltend zu machen. Dies gelte auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht, stellte der BGH klar.

„Das Urteil zeigt, dass bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen sehr wohl nach der Art des Schadens differenziert werden muss. Sollen nur ein paar Bohrlöcher zugespachtelt oder die Wände neu gestrichen werden, muss dem Mieter eine entsprechende Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Schimmelbefall oder größere Schäden an der Mietsache entsprechen hingegen nicht mehr einer vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache. Hier kann der Vermieter entscheiden, ob der Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzt oder sofort einen entsprechenden Geldersatz fordert“, so Rechtsanwalt Schulte-Bromby.

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