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Dach und Fach - Klauseln im gewerblichen Mietvertrag
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Nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Tatsächlich wird von der gesetzlichen Regelung häufig abgewichen.
Während in einem Wohnraummietvertrag die Instandhaltung nur in den engen Grenzen der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden kann, gibt es in einem gewerblichen Mietvertrag weitreichendere Möglichkeiten, die Instandhaltungspflicht größtenteils auf die Mieter umzulegen.
Dach und Fach - Klausel
Vermieter bedienen sich hierzu häufig sog. Dach und Fach - Klauseln. Doch was besagen diese Klauseln eigentlich?
Diese sog. Dach und Fach - Klauseln in Gewerbemietverträgen sind so ausgestaltet, dass der Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung nur an Dach und Fach übernimmt, wohingegen alle anderen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten vom Mieter auf dessen Kosten durchzuführen sind.
Was ist Instandhaltung und Instandsetzung?
Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um alle im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstandenen Abnutzungsspuren und Mängel zu beheben, wohingegen unter Instandsetzung Reparaturen fallen.
Umfang der Dach und Fach - Klausel
Doch nicht alle erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Unter "Dach und Fach" verstehen die Gerichte die Dachsubstanz und die tragenden Gebäudeteile sowie der tragenden Wände und der Außenfassade. Alle anderen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten wären dann grundsätzlich vom Mieter durchzuführen, wobei die Grenzen bei einzelnen Anlagen fliesend sein können, was zu unterschiedlichen Auffassungen über die Reichweite der Dach und Fach - Klausel führen kann.
Des Weiteren muss unterschieden werden zwischen einem Individualvertrag und einem Formularmietvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingung).
Während bei einer individualvertraglichen Abrede die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen weitgehend auf den Mieter umgelegt werden dürfen, unterliegt der einseitig vorgegebene Formularmietvertrag der AGB-Kontrolle.
Formularmietvertrag
Wird die Dach und Fach - Klausel nicht ernsthaft zur Diskussion gestellt und ausgehandelt, sondern einseitig von Vermieterseite vorgegeben, handelt es sich um einen Formularmietvertrag.
Die Wirksamkeit dieser Dach und Fach - Klausel hängt dann davon ab, ob sich die zu erwartenden Kosten für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages überhaupt erkennen lassen und, ob es sich um Mängel handelt, die auf den Mietgebrach zurückzuführen sind.
Eine Formularklausel, wonach der Mieter lediglich die Instandhaltung an Dach und Fach zu tragen hat, ist nach Ansicht vieler Gerichte unangemessen und damit nach § 307 BGB unwirksam.
Empfehlung
Aus diesem Grund kann nur empfohlen werden, auf sog. Dach und Fach - Klauseln zu verzichten. Aus Gründen der Rechtssicherheit bietet es sich an, bereits im Mietvertrag die einzelnen Verantwortungsbereiche klar festzulegen und die einzelnen Instandhaltungsarbeiten detailliert auf den Mieter umzulegen.
Anderenfalls droht die Gefahr, dass die Klausel unwirksam wird mit der Folge, dass es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bleibt und der Vermieter die gesamten Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu tragen hat.
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