Darf der Vermieter Nebenkosten schätzen?

Mieter erwarten von ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung, dass die Nebenkosten korrekt und exakt abgerechnet werden. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass einige Posten in der Abrechnung geschätzt werden müssen. Doch ist das überhaupt erlaubt? 

Wann darf der Vermieter Verbrauchswerte schätzen?

Die Heizkostenverordnung schreibt dem Vermieter vor, dass er die Heizkosten und Warmwasserkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abrechnen muss. Allerdings kann z. B. das Heizkostenmessgerät oder der Wasserzähler verschleißen, technische Defekte aufweisen oder gar ausfallen. Dadurch kann der Vermieter die Messungen nicht durchführen, was eine Schätzung rechtfertigen könnte.

Ein Ausnahmefall könnte auch auftreten, wenn eine Ablesung nicht durchgeführt werden kann, z. B. wenn der Mieter am Ablesetermin unverschuldet (z. B. wegen Urlaub, Krankenhausaufenthalt etc.) verhindert ist. Der Vermieter muss generell Ablesetermine zwei Wochen im Voraus bekannt geben und ebenfalls für einen Alternativtermin zwei Wochen nachträglich zur Verfügung stehen. 

Wie kommen die Schätzwerte zustande?

Müssen Vermieter oder Hausverwaltungen schätzen, sollten sie die Verbrauchsschätzung in der Nebenkostenabrechnung umfassend und explizit darlegen und die Schätzgrundlage erläutern. Tun sie das nicht, könnte die Schätzung mindestens formell unwirksam sein. 

Für die Schätzung müssen vergleichbare Wohnflächen oder Zeiträume zugrunde gelegt werden, wie Verbrauche gleicher Zeiteinheiten des Vorjahres des Mieters. Nimmt man zum Vergleich die Wohnfläche als Schätzgrundlage, sollte die Größe der Wohnung nahezu identisch sein. Nimmt man den Verbrauch des Vorjahres als Grundlage, ist die Verbrauchstendenz im Verhältnis zu den anderen Wohneinheiten zu betrachten. Sind die ersten beiden Verfahren nicht anwendbar, kann der Verbrauch der gesamten Wohnung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes geschätzt werden.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? 

Mieter müssen grundsätzlich die Ablesung der Messgeräte ermöglichen, damit der Vermieter bzw. die Hausverwaltung die Möglichkeit zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hat. Abgesehen davon, dass der Eigentümer oder Verwalter den Ablesetermin rechtzeitig ankündigen muss, gibt es keine standardisierten gesetzlichen Sanktionsmaßnahmen, mit denen sie die Ablesung durchsetzen könnten. 

Wehrt sich der Mieter absichtlich gegen eine Ablesung, bleibt als letzter Schritt nur noch die Möglichkeit, per Gericht eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Umgekehrt haben Mieter – etwa bei einem Geräteausfall – kein Kürzungsrecht bei geschätzten Abrechnungen.