Der Bauträgervertrag und seine Fallen

Häufig werden Häuser durch sog. Bauträger gebaut und bereits vor Baubeginn vom "Reißbrett" an den Käufer veräußert. Dieser Vertragstyp birgt allerdings Risiken für den Käufer, deren einschneidendsten hier kurz dargestellt werden sollen

1. Oft ist vertraglich vorgesehen, dass der Käufer erst nach der Fertigstellung des Bauvorhabens das Eigentum an der Immobilie erhält. Aber die Zahlung des Kaufpreises soll bereits nach Vertragsschluss erfolgen, also bevor er überhaupt Eigentümer geworden ist.  Sollte der Bauträger noch nicht Eigentümer des Baugrundstücks sein und auch noch keine Baugenehmigung vorliegen, sollte von einer Beurkundung eines solchen Vertrages Abstand genommen werden. Ein solcher Vertrag birgt das Risiko, dass der Bauträger später das Eigentum gar nicht mehr übertragen kann oder aber eine Baugenehmigung nicht erteilt wird. Der Käufer zahlt also im schlimmsten Fall, ohne dass er später die versprochene Leistung, das ersehnte Haus überhaupt erhält.

2. Um das Bauvorhaben überhaupt finanzieren zu können, tritt auch der Bauträger an eine Bank heran, die ihm die finanziellen Mittel für das Bauvorhaben zur Verfügung stellt. Hierfür lässt sich die Bank wiederum eine sog. Globalgrundschuld eintragen, die auf dem Grundstück wie auch auf dem Haus dann lasten. Der Käufer will und muss allerdings das Grundstück und das Haus ohne diese Last, die Globalgrundschuld erhalten. Der Bauträgervertrag muss somit unbedingt eine Verpflichtung der finanzierenden Bauträgerbank vorsehen, dass diese den Käufer aus der Globalgrundschuld entlässt, also die sog. Lastenfreiheit garantieren.

3.  Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann Der Bauträger kann die erste Zahlung nach dem Zahlungsplan in der Regel erst verlangen, wenn durch die sog. Auflassungsvormerkung auch die Rechte des Käufers im Grundbuch gesichert sind. Dies schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung entsprechend vor.  Bevor also der Nachweis der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer nicht erbracht worden ist, sollte tunlichst eine Zahlung unterbleiben.

4.  Der Notarvertrag kann vorsehen, dass der Käufer Vorauszahlungen zu leisten hat, wenn ihm eine Bauträgerbürgschaft übergeben wird. Dies stellt grundsätzlich eine zulässige Abweichung vom vorgeschriebenen Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung dar. Allerdings muss man wissen, dass diese Bauträgerbürgschaft den Käufer nicht absichert, wenn es zu einem Verzugsschaden kommt, weil der Bauträger den vertraglich vereinbarten Termin zur Fertigstellung des Hauses nicht einhält. Auch das Zurückbehaltungsrecht des Käufers ist hierdurch nicht ermöglicht, wenn Baumängel festgestellt werden. Hier sollte die Bürgschaftsurkunde unbedingt vor der Beurkundung des Vertrages inhaltlich geprüft werden.

5. Hat der Käufer in Abweichung zu dem Bauträgervertrag Sonderwünsche, die er realisiert sehen will, damit sein Haus später seinen individuellen Vorstellungen entspricht, so sollten diese Sonderwünsche wie auch die Erbringung von sog. Eigenleistungen des Käufers unbedingt mit dem Bauträger vor Vertragsbeurkundung vereinbart und mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden. Später können sie ggfls. sonst nicht mehr realisiert werden, sind erheblich zu teuer oder aber im Falle der Eigenleistungen nicht preislich berücksichtigt werden.

6. Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass die Vertragssumme in voller Höhe zu bezahlen ist, bevor eine Übergabe des fertigen Hauses erfolgt. Eine solche Klausel im Bauträgervertrag führt dazu, dass der Käufer sein sog. Leistungsverweigerungsrecht nicht mehr ausüben kann, wenn die Bauleistung des Bauträgers nicht vollständig ist oder aber Mängel vorhanden sind. Die Kaufpreissumme ist dann trotz dieser Baumängel oder unvollständigen Leistung zu erbringen.

7.  Sieht der Bauträgervertrag nur Nachbesserungsrechte oder Nacherfüllungsrechte vor, dann will er zum Nachteil des Käufers dessen Rechte auf Schadensersatz, Rücktritt und/oder Minderung ausschließen. Rechte, die später im Falle von Mängeln am Haus für den Käufer aber existenziell sein können. Eine solche Klausel birgt für den Käufer ein sehr hohes finanzielles Risiko und vereitelt oft die Durchsetzung seiner Rechte. Der Bauträgervertrag sollte also unbedingt auch die Rechte auf Schadensersatz, Rücktritt und Minderung aufzeigen.