Die Aufgaben eines spanischen Notars

Auf Ibiza und Formentera gibt es auf die einzelnen Gemeinden verteilt Stand 2022 neun Notariate. Der spanische Notar agiert unparteiisch und ist immer bestrebt, die beteiligten Parteien gleichermaßen und ausgewogen zu beraten, die Erklärungen der Parteien formal entgegenzunehmen und diesen damit öffentlichen Glauben („fe publica“) zu verleihen. Eine vor einem Notar beurkundete Urkunde kann in einem öffentlichen Register eingetragen werden. Bei dem Kauf einer Immobilie sollte eine Eintragung in einem der vier Grundbuchämter in Ibiza oder bei einer Gesellschaftsgründung eine Eintragung im Handelsregister erfolgen.

Der spanische Notar beurkundet aber nicht nur Kaufverträge, sondern kommt auch sehr häufig bei Vollmachten zum Einsatz. Bestes Beispiel ist die Prozessvollmacht für einen oder mehrere Rechtsanwälte und Prozessbevollmächtigte, die in Spanien in der Regel notariell protokolliert werden muss. Seit einigen Jahren besteht sogar im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Möglichkeit, vor einem Notar zu heiraten und unter bestimmten Voraussetzungen sich einvernehmlich scheiden zu lassen.

Notarkosten in Spanien sind im Vergleich zu vielen anderen EU-Länder deutlich geringer. Das liegt zum einen daran, dass die Notargebühren in Spanien seit über 30 Jahren im Wesentlichen nicht erhöht worden sind. Und zum anderen werden Vollmachten, Testamente und Eheverträge nicht anhand des „Geschäftswertes“ abgerechnet, da es sich in Spanien um Dokumente ohne Wertangabe („documentos sin cuantía“) handelt, die nicht an einen Geschäftswert geknüpft werden.

Die spanischen Notargebühren („arranceles notariales“) sind gesetzlich festgelegt. Ein Notar auf Ibiza wird also bei der Protokollierung einer Vollmacht oder eines Testaments eine Festgebühr ansetzen, die bei rund 40 Euro liegt und einen geringen Zuschlag bei Dokumenten von über fünf Seiten verlangen. Vor diesem Hintergrund sollte sich jeder Mandant die Frage stellen, ob es in vielen Fällen nicht kostengünstiger ist, eine Vollmacht oder sogar ein Testament bei einem spanischen Notar, statt in seinem Heimatland zu beurkunden. Außerdem kann ein spanischer Notar dem Mandanten einen Rabatt von bis zu 10 % einräumen und bei einem Immobilienkaufvertrag ab 6 Millionen Euro sind die Notargebühren frei verhandelbar.

Das spanische Notariatssystem sieht eigentlich nicht vor, dass der Notar die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises übernimmt. Dies hat seine Ursache im spanischen Zivilrecht, wo ein strenges Kausalrecht gilt, wonach jedes Rechtsgeschäft einen legitimen Rechtsgrund haben muss. Bei einer Geldzahlung auf ein treuhänderisch geführtes Notarkonto für einen Vorgang, der den Notar nicht persönlich betrifft, ist dieser kausale Zusammenhang in Frage gestellt. Aus diesem Grund wählen spanische Notare, die ein Treuhand-Konto dennoch anbieten, den Weg einer eigenständigen Hinterlegungsurkunde („Acta de deposito“), was für den Mandanten mit Mehrkosten verbunden ist.

Der spanische Notar übernimmt lediglich die Protokollierung des Kaufvertrages selbst, kümmert sich aber weder um den Vollzug der Eintragung noch um die Bezahlung der angefallenen Steuern. Hierfür muss der Käufer einen eigenen Steuerberater beauftragen. Spanische Notare übernehmen für den Stand der Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Beurkundung keine Haftung. Der Notar erläutert den Parteien lediglich den Grundbuchstand zum Zeitpunkt seiner letzten Einsichtnahme im Grundbuch, die üblicherweise am Vortag stattgefunden hat.

Es wäre sehr hilfreich für die Parteien, wenn spanische Notare Transaktionen vollständiger abwickeln könnten: Sie könnten dann den Kaufpreis entgegennehmen, die Belastungen löschen, die Vormerkungseintragung („asiento de presentación“) veranlassen und erst wenn feststeht, dass keinerlei Belastungen mehr bestehen, würden sie den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen. Da das spanische Notariatssystem diese Mechanismen jedoch nicht vorsieht, ist das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes bei der Vor- und Nachbereitung einer notariellen Kaufvertragsbeurkundung ratsam.