Die verflixte Zweckbindung

Die Teilungserklärung ist das Herzstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr wird festgehalten, in wie viele selbstständige Einheiten ein Gebäude aufgeteilt werden soll und zu welchem Zweck diese Einheiten verwendet werden sollen. In ihr kann bestimmt werden, dass die aufgeteilten Einheiten nur zu Wohnzwecken oder nur zur gewerblichen Nutzung genutzt werden dürfen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass ein Gebäude so genutzt wird, wie es sich die Eigentümer dies vorstellen. Doch was ist, wenn die ursprüngliche Vorstellung bzw. die Zweckbindung aus der Teilungsvereinbarung nicht mehr den wirtschaftlichen Erfordernissen des Gebäudes entspricht? So erging es auch einem Miteigentümer einer Immobilie, die nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden sollte. Laut der Teilungserklärung von 1989/1990 durfte das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude nur zu „beruflichen und gewerblichen“ Zwecken genutzt werden. In den Einheiten sollten ausdrücklich nur Apotheken oder Arztpraxen eingerichtet werden. Der Miteigentümer stand jedoch vor dem Problem, dass er trotz intensiver Bemühungen und der Beauftragung mehrerer Makler, keine Mieter für seine Gewerbeeinheit finden konnte. Nach längerer Zeit brach er seine Suche ab, baute seine Einheit um und richtete zwei Wohnungen ein. Hieran störten sich jedoch die übrigen Miteigentümer. Sie klagten daher auf Unterlassung der Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken. Der Bundesgerichtshof gab den Miteigentümern Recht und unterstrich damit nochmals die hohe Bedeutung der Teilungserklärung. Alle Einheiten eines Gebäudes dürfen nur zu dem Zweck genutzt werden, wie es in der Teilungserklärung steht. Eine Ausnahme ist nur dann zulässig, wenn bei typisierender Betrachtungsweise die an und für sich ausgeschlossene Nutzung nicht mehr stört, als die eigentlich vorgesehene Nutzung. Dies war jedoch in dem Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, nicht der Fall. Der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass die Nutzung einer Einheit zu Wohnzwecken in einem ausschließlich beruflich bzw. gewerblich genutzten Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig störender ist, als eine gewerbliche Nutzung. Zum einen sind typische Wohnungsemissionen wie Küchengerüche, Lärm und Musik sowie die Nutzung der Einheit als Wohnung auf Dauer störender, als die Nutzung als Gewerbeeinheit. Darüber hinaus haben die übrigen Miteigentümer ein Interesse daran, dass der professionelle Charakter des Gebäudes erhalten bleibt. Dieser professionelle Charakter wird jedoch durch die Nutzung einzelner Einheiten als Wohnungen beeinträchtigt.

Die einzige Möglichkeit, die ein Wohnungseigentümer hat, ist die, von den übrigen Wohnungseigentümern die Änderung der Teilungserklärung zu verlangen. Da der Eigentümer im Falle des Bundesgerichtshofes seine Einheit nicht mehr zu gewerblichen Zwecken nutzen konnte, hätte er die übrigen Miteigentümer auffordern müssen zuzustimmen, damit er seine Einheit auch zu Wohnzwecken nutzen darf. Dies hätte er jedoch vor dem Umbau seiner Einheiten machen müssen.

Bevor Sie also an die Umnutzung Ihres Eigentums denken, lassen Sie sich anwaltlich beraten. Herr Rechtsanwalt Krasa, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in der Kanzlei Dr. Sonntag Rechtsanwälte in Fürth steht Ihnen zur Seite.