Eigenbedarfskündigung: Widerspruch wegen fehlendem Ersatzwohnraum

Ein Vermieter kündigte wegen Eigenbedarf, woraufhin der Mieter Widerspruch erhob und diesen damit begründete, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne.

Über einen solchen Fall hatte das Landgericht Berlin im Januar 2024 (LG Berlin II vom 25.01.2024 – 67 S 264/22) zu entscheiden. Das Gericht sprach in seinem Urteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit aus.

Das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf

Ein Vermieter ist unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dazu berechtigt, ein Mietverhältnis über Wohnraum zu kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Sozialklausel: Widerspruch bzw. Härteeinwand

Hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung auf den Weg gebracht, ist der Mieter nach § 574 BGB dazu berechtigt, der Kündigung unter Einhaltung der Form und Frist gemäß § 574 b BGB zu widersprechen. Der Widerspruch ist danach schriftlich und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter zu erklären.

Das gesetzliche Widerspruchsrecht stellt auf die sogenannte „soziale Härte“ ab. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Im Falle eines begründeten Widerspruchs sind die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander abzuwägen, um zu entscheiden, ob das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, § 574 a BGB. Hierbei sind immer die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend.

Widerspruch wegen fehlendem Ersatzwohnraum

Ein Härteeinwand, der nicht nur in Ballungsgebieten in Zeiten steigender Wohnungsknappheit vermehrt Bedeutung erlangt, ist in § 574 Abs. 2 BGB normiert. Danach liegt eine sogenannte Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Ist der Mieter in der Lage, den konkreten Nachweis darüber zu erbringen, dass er trotz ausreichender Wohnungssuche keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen konnte, kann ein begründeter Widerspruch gegeben sein.

Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Sie sind Vermieter und erwägen eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder möchten eine bereits ausgesprochene Eigenbedarfskündigung durchsetzen?

An die Begründung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung stellen der Gesetzgeber und die Rechtsprechung hohe Anforderungen.

Eine individuelle Beratung zu den Erfolgsaussichten einer Eigenbedarfskündigung ist in jedem Falle ratsam. Zur Vermeidung von Form- und Inhaltsfehlern sollte bereits bei der Erstellung einer Eigenbedarfskündigung fachanwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.

Oder Sie sind Mieter und möchten sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Im Einzelfall kann der Kündigung ein Widerspruchsrecht entgegenstehen.

Zur Prüfung dieser Frage und rechtssicheren Erklärung des Widerspruchs ist eine individuelle Beratung aufgrund des jeweiligen Einzelfalls empfehlenswert.