Fallstricke im Kaufvertrag über eine Wohnung mit Erbbaurecht vermeiden

Wohnungseigentum kann auch an Erbbaurechten begründet werden. Da beim Wohnungserbbaurecht sowohl die Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes als auch des Wohnungseigentumsgesetzes gelten, ist bei der Gestaltung des Kaufvertrages über eine Wohnung mit Erbbaurecht (Wohnungserbbaurecht) einiges zu beachten. Zwei besonders wichtige Punkte im Kaufvertrag über eine Wohnung mit Erbbaurecht möchten wir im nachfolgenden Artikel aufzeigen.

Was unterscheidet ein Wohnungserbbaurecht vom klassischen Wohnungseigentum?

Der Unterschied zwischen Wohnungserbbaurecht und klassischem Wohnungseigentum besteht im Wesentlichen darin, dass zum Erbbaurecht kein Miteigentumsanteil am Grundbesitz gehört, sondern lediglich ein Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht. Der Käufer wird also kein Miteigentümer der Grundstücks, auf dem die Wohnung gebaut ist. Auch der Erwerb eines Erbbaurechts muss trotzdem notariell beurkundet werden wie jeder Wohnungskauf. Sämtliche Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien zum Erbbaurechtskaufvertrag müssen in der notariellen Urkunde enthalten sein, andernfalls besteht das Risiko, dass der Vertrag unwirksam ist. Hier gilt dasselbe wie beim klassischen Wohnungskauf.

Fallstrick Nr. 1: Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers

Der Verkauf eines Erbbaurechts erfordert in den meisten Fällen die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Soll der Kaufpreis für den Erwerb des Erbbaurechts ganz oder zum Teil kreditfinanziert werden, verlangt die finanzierende Bank grundsätzlich die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch. Wichtig ist in diesem Fall daran zu denken, dass dann auch der Grundstückseigentümer, der gar nicht Vertragspartner des Käufers ist, eine Zustimmung zur Belastung des Grundbuchs mit der Finanzierungsgrundschuld erteilen muss. Es muss also kaufvertraglich bereits vor Kaufpreisfälligkeit sichergestellt sein, dass das Erbbaurecht auch tatsächlich mit einem Finanzierungsgrundpfandrecht belastet werden darf. Nicht selten werden hier gravierende Fehler im Vertragstext eingebaut, die schlimmstenfalls dazu führen, dass die Finanzierung des Kaufs am Ende platzt.

Fallstrick Nr. 2: Weitergabeverpflichtung

Meistens enthalten Erbbaurechtsverträge eine sogenannte Weitergabeverpflichtung hinsichtlich der schuldrechtlichen Vertragsvereinbarungen an den Rechtsnachfolger. Kommt der Verkäufer des Erbbaurechts dieser Weitergabeverpflichtung jedoch nicht nach, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zum Kaufvertrag über das Wohnungserbbaurecht verweigern. Es kommt hinzu, dass ein Verstoß gegen die Weitergabeverpflichtung einen sogenannten Heimfallanspruch des Erbbaurechts begründen kann. Deshalb ist hier besondere Vorsicht geboten und bei Vertragsschluss unbedingt darauf zu achten, welche Verpflichtungen der Erbbaurechtsvertrag enthält und dass diese Verpflichtungen und etwaige Belastungen ordnungsgemäß auf den Rechtsnachfolger übergeleitet werden.

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