Frankreich: Erwerb des Ferienhauses durch eine SCI? Häufig nicht zu empfehlen!

Wird in Deutschland überlegt, in Frankreich ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu erwerben, kommt fast zwangsläufig die Frage auf, ob dies nicht durch Zwischenschaltung einer Immobiliengesellschaft französischen Zivilrechts, einer sogenannten „société civile immobilière“, abgekürzt „SCI“, erfolgen soll. Dass diese Frage fast reflexartig in einer Weise gestellt wird, als wäre dies sozusagen automatisch die naheliegendste Lösung, hat hingegen weit mehr historische Gründe, als dies der Interessenlage des Erwerbers bzw. der Erwerber tatsächlich entspricht. Häufig ist sogar das Gegenteil der Fall!

In der Vergangenheit sprach zivilrechtlich aus deutscher Sicht vor allem für eine SCI die Tatsache, dass auf diesem Wege bei in Deutschland ansässigen Gesellschaftern die sonst im Todesfall unvermeidliche Nachlassspaltung aufgehoben wurde. Diese bestand darin, dass bei in Frankreich gelegenem Grundvermögen beim Erbfall des Eigentümers für dieses zwingend französisches Erbrecht anzuwenden war, während sich der sonstige Nachlass aus französischer Sicht aufgrund des Wohnsitzes des Erblassers in Deutschland bzw. aus deutscher Sicht aufgrund dessen deutscher Staatsangehörigkeit nach deutschem Erbrecht richtete.

Mit Inkrafttreten der sogenannten EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO) vom 04.07.2012, die auf Erbfälle ab dem 17.08.2015 anzuwenden ist, ist dieser Aspekt hingegen gegenstandslos geworden. Es gilt jetzt für den gesamten Nachlass, unabhängig davon, wo er sich befindet und ob Immobilienvermögen dazu zählt, einheitlich das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte oder das von ihm gewählt worden ist, wobei aber nur das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit gewählt werden kann. Daraus folgt, dass bei einem Erblasser, der seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat oder das deutsche Erbrecht sogar gewählt hat, somit im Falle seines Todes auch auf seine französische Immobilie einheitlich deutsches Erbrecht Anwendung findet.

Steuerlich hingegen war und ist eine SCI häufig dann interessant, wenn es um wirtschaftlich erhebliche Aktivitäten im Immobilienbereich geht und deshalb ernsthaft zu überlegen ist, ob nicht über eine SCI für die Körperschaftsteuer optiert werden soll, was Möglichkeiten der Abschreibung sowie generell eine größere Abzugsfähigkeit von Ausgaben eröffnet. Sollen darüber hinaus erhebliche Gewinne realisiert werden und liegt der persönliche Steuersatz des Gesellschafters oder der Gesellschafter darüber hinaus aufgrund der in Frankreich steuerbaren Einkünfte über dem der Körperschaftsteuer, Regelsatz derzeit 33 1/3 %, mag eine solche Wahl zusätzlich sinnvoll sein.

Der Erwerb eines Ferienhauses an der Côte d'Azur oder in einer sonstigen schönen Gegend Frankreichs ist indessen im Normalfall nicht von solchen Überlegungen bestimmt.

Für einen solchen Fall kann sich die Wahl einer SCI sogar als unerwünscht steuerschädlich erweisen!

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie zeitweise, z. B. in der Ferienzeit, oder zur Zeit der Filmfestspiele in Cannes, zu recht ansehnlichen Wochenpreisen möbliert vermietet werden soll.

Insoweit gilt, dass eine solche Vermietung, selbst wenn die Zeiträume kalenderjährlich nur kurz sind, die SCI automatisch körperschaftsteuerpflichtig werden lässt. Dies führt zu verschiedenen Konsequenzen, die in den meisten Fällen unerwünscht sein dürften.

Zunächst einmal wird die SCI buchführungspflichtig und hat Körperschaftsteuer von derzeit wie erwähnt 33 1/3 %, unter bestimmten Voraussetzungen bis 38.120 € reduziert auf 15 %, zu entrichten. Wird später die Immobilie mit einem Veräußerungsgewinn veräußert, ist dieser als normaler Gewinn zu versteuern, ohne dass Entlastungen wegen der zwischenzeitlichen Haltedauer in Anspruch genommen werden können. Wird darüber hinaus, wie häufig, das Ferienhaus Gesellschaftern der SCI unentgeltlich zur Nutzung überlassen, liegt nach herrschender Auffassung sogar eine verdeckte Gewinnausschüttung mit entsprechender Steuerpflicht auf der Ebene der Gesellschaft wie auf der des Gesellschafters vor!

Alle diese Folgen treffen auch in Deutschland ansässige Gesellschafter, da das insoweit zwischen Deutschland und Frankreich geltende Doppelbesteuerungsabkommen vom 31.07.1959 Frankreich das Besteuerungsrecht für solche Einkünfte zuweist. Dies sind alles Folgen, die, wenn man um sie weiß, natürlich im Normalfall unbedingt vermieden werden sollen.

Häufig wird deshalb zu empfehlen sein, die Immobilie direkt zu erwerben, wobei bei mehreren Erwerbern, zum Beispiel durch mehrere Familienmitglieder, häufig der Abschluss einer rechtlich verbindlichen und durchsetzbaren Vereinbarung der Miteigentümer, einer sogenannten „convention d’indivision“, mit klaren Regeln z. B. zur Geschäftsführung, mit Zustimmungsregelungen bei Veräußerungen usw. zu empfehlen ist!