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Fristlose Kündigung bei Mietzahlungsverzug ist auch nach Teilzahlung weiter möglich
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Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, darf das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt werden. Dazu muss der Rückstand eine Monatsmiete und 1 Cent über zwei genau aufeinanderfolgende Termine hinweg betragen, alternativ reichen 2 Monatsmieten Rückstand. Liegt ein solcher Rückstand vor, ist der Vertrag für den Vermieter fristlos kündbar. Die Kündbarkeit des Vertrags erlischt dann auch nicht dadurch, dass der Mieter ggf. einen Teil der Miete nachzahlt. Der Vertrag ist solange kündbar, bis der Vermieter vollständig befriedigt wird, also der volle Rückstand ausgeglichen wird. Dies hat der BGH in einer Entscheidung vom 24.08.2016 – VIII 261/15 – festgestellt.
Beispiel: Mieter M schuldet eine Miete von 500 EUR. Im November zahlt er nur 250 EUR, im Dezember nur 240 EUR. Damit besteht dann ein Gesamtrückstand von 510 EUR. Dieser berechtigt den Vermieter V zur fristlosen Kündigung, solange dieser Rückstand nicht ganz ausgeglichen ist. Es hilft M also nichts, wenn er nun im Januar 1000 EUR überweist, denn dann besteht immer noch ein restlicher Rückstand von 10 EUR: Der Vermieter darf weiterhin fristlos kündigen, solange die offenen Mieten nicht vollständig bezahlt sind.
Das Kündigungsrecht des Vermieters erlischt also erst, wenn der gesamte Rückstand ausgeglichen ist. Geschieht das nicht, kann der Vermieter also auch noch im nächsten Sommer die fristlose Kündigung erklären, weil der Mietrückstand einmal die Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB überschritten hat und seitdem nicht vollständig ausgeglichen wurde.
Mieter, die einmal einen zur Kündigung berechtigenden Rückstand erreicht haben, sollten also schleunigst den gesamten Rückstand ausgleichen, wenn sie eine fristlose Kündigung vermeiden möchten.
RA Andreas Schwartmann, Köln
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