Immobilienkaufvertrag – was ist wichtig

Der Immobilienkauf – was muss alles bedacht werden?

Zunächst gilt immer, genau das Objekt anschauen und Hintergrundinformationen einholen. Jegliche Ihnen zugängliche Informationen sollten zwingend eingeholt werden. Von Vorteil und empfehlenswert ist es, wenn Sie die Immobilie mit einem Bausachverständigen besichtigen.

Wichtige Informationen:

• Baupläne
• Rechnungen, mit wichtigen Informationen über den Zustand 
• Einsicht in das Grundbuch um Belastungen einschätzen zu können, die noch auf dem Objekt liegen oder ob Rechte Dritter bestehen
• Bei Eigentumswohnungen Einsicht in die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung (oder lediglich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen)
• Abtretung von bestehenden Gewährleistungsansprüchen und/oder Garantien
• Regelungen über die Bezugsfertigkeit
• Verzug / Terminsüberschreitungen
• Übergabe der Mietkaution 
• Übergabe von Mietverträgen, Energieausweis, Rechnungen/Unterlagen zur Erstellung der Betriebsnebenkostenabrechnungen

Sollten die Verhandlungen fortgeschritten und die Besichtigungen für gut empfunden worden sein, so erhalten Sie zunächst einen notariellen Kaufvertragsentwurf. Von Vorteil ist immer eine Überprüfung, um Unklarheiten zu beseitigen und Klauseln überprüfen zu lassen. Der Notar als beurkundende Amtsperson ist eine neutrale Position und kann bzw. darf sich nicht auf eine Vertragsseite stellen, er vertritt daher nicht Ihre Interessen. Eine Vertretung Ihrer Interessen soll über den Notar gerade nicht stattfinden.

Haben beide Kaufvertragsparteien keine Änderungswünsche am Entwurf, kann der Vertrag beurkundet werden. Sofern es sich um einen Verbrauchervertrag handelt – also einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher – muss dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext sogar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zur Verfügung gestellt worden sein.

Je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder lediglich als Investment angedacht ist, sollten Sie zusätzlich bestehende Mietverträge einsehen, diese prüfen lassen und Erkundigungen einholen. Als Käufer treten Sie in bestehende Mietverhältnisse ein. Genau derselbe Vertrag gilt mithin zwischen Ihnen und den Mietern, und sollte überprüft werden. Gab es bisher Probleme mit den Mietern, was ist der Mietzins, Art der Miete, Umlage von Betriebskosten, gab es bereits Mieterhöhungen, liegt der Mietzins im durchschnittlichen Bereich, gibt es Mietrückstände, Abmahnungen etc.

Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen und ist das Objekt derzeit noch vermietet, treten Sie zunächst ebenso in den bestehenden Mietvertrag ein. Diesen können Sie wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung muss ausreichend und ausführlich begründet werden. Am besten Sie lassen sich beraten. Gerne kann ich die Kündigung auch formulieren. Im Kündigungsschreiben muss der Eigenbedarfswunsch nachvollziehbar erläutert werden. 

Bei einer ordentlichen Kündigung muss zudem die Kündigungsfrist beachtet werden, Sie können mithin Ihre erworbene Immobilie nicht sofort nutzen. Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist sind die Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen. Natürlich besteht daneben die Möglichkeit eines einvernehmlichen Aufhebungsvertrages. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, so muss Kündigungsschutzklage erhoben werden.

Wurde der Kaufvertrag überprüft und für gut empfunden, so folgt anschließend die notarielle Kaufabwicklung (Beurkundung). Bei der Beurkundung selbst, bei der alle Beteiligten anwesend oder zumindest ordnungsgemäß vertreten sein müssen, verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort und dies sehr schnell. Dies bietet jedoch trotzdem den Beteiligten nochmals die Möglichkeit, Fragen zu stellen und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche in den Vertrag mit aufnehmen zu lassen. Ist der Notarvertrag unterschrieben, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Die Auflassungsvormerkung stellt eine Art bindende Reservierung dar und schützt vor einer Weiterveräußerung. Erst dann tätigt der Käufer die Zahlung und muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Danach erhält der Käufer die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung, um sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. 

Was steht grundsätzlich in jedem Immobilienkaufvertrag:

• Namen, Geburtsdaten, Steuernummer, Anschriften von Käufer und Verkäufer
• konkrete Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel etc.
• die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
• der Kaufpreis
• die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit 
• der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann
• die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei Mängeln.
• Auflassung sowie Bestimmungen zum Eigentumsübergang
• sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte)
• gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht

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für Pferderecht, Mietrecht & Immobilienrecht