Immobilienverkauf: Haftungsrisiko für Verkäufer bei falschen Angaben im Exposé

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, erstellt meistens ein Exposé, also eine Beschreibung des zu verkaufenden Objekts. Darin enthalten sind in der Regel die wichtigsten Informationen unter anderem zur Lage, zum Zustand, zum Baujahr, zur Wohnfläche und zur Ausstattung der Immobilie, aber auch Grundrisse, Zeichnungen und Fotos. Das Exposé zu einer Immobilie ist für die meisten Kaufinteressenten die Hauptinformationsquelle. Verkäufer und Makler stellen das Exposé in der Regel über das Internet einer unbestimmten Vielzahl von Interessenten zur Verfügung. Bestehen für den Verkäufer einer Immobilie Haftungsrisiken, wenn das Exposé falsche Angaben zum Kaufobjekt enthält? Dieser Frage gehen wir in unserem heutigen Rechtstipp nach.

Es gilt nur das, was im Notarvertrag steht. Stimmt das?

Die Gerichte befassen sich regelmäßig mit Fällen, in denen es um vorvertragliche Falschangaben in Exposés oder sonstigen Verkaufsmaterialien geht. Das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichthof, sagt dazu seit Jahren ganz klar: Es gilt zwar in erster Linie das, was im Kaufvertrag beim Notar schriftlich vereinbart wurde. Für die Frage der geschuldeten Beschaffenheit der verkauften Immobilie sind im Streitfall aber auch die Angaben im Exposé oder sonstige öffentliche Äußerungen seitens des Verkäufers relevant und können unter bestimmten Umständen auch eine Haftung des Verkäufers begründen (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2021 - V ZR 119/20). Im Klartext bedeutet das: Falsche Angaben im Exposé können für den Verkäufer ein Haftungsrisiko darstellen.

Käufer dürfen auf die inhaltliche Richtigkeit der Angaben im Exposé vertrauen

Der BGH hat bereits entschieden, dass der Käufer darauf vertrauen darf, dass die Angaben im Exposé inhaltlich richtig sind. Dies gilt, wenn das Exposé eine sogenannte öffentliche Äußerung des Verkäufers im Sinne des Gesetzes darstellt. Wichtig ist aber, dass dieser Vertrauensschutz dann nicht greift, wenn die Entscheidung die Immobilie zu kaufen gar nicht davon beeinflusst wurde. Wenn also beispielsweise der Käufer das Exposé vor dem Vertragsschluss gar nicht kannte, ist ausgeschlossen, dass die falschen Angaben im Exposé seine Kaufentscheidung beeinflusst haben kann. Ein weiterer Ausnahmefall ist gegeben, wenn es dem Käufer beim Kauf der Immobilie auf Umstände ankam, für die die falsche Angabe im Exposé völlig ohne Bedeutung war. Hier sind immer die Einzelfallumstände entscheidend. 

Exposé muss als vorvertragliche öffentliche Äußerung zu qualifizieren sein

Wichtig ist zu differenzieren, ob das Exposé individuell für den Kaufinteressenten erstellt wurde und nur auf Anfrage zugesandt wurde, oder ob das Exposé einer unbestimmten Vielzahl von Personen öffentlich zugänglich gemacht wurde, zum Beispiel durch Veröffentlichen im Internet. Nur wenn das Exposé im juristischen Sinne als "vorvertragliche öffentliche Äußerung" zu werten ist, ist die Rechtsprechung des BGH zum Vertrauensschutz des Käufers anwendbar. 

Handlungsempfehlungen für Verkäufer zur Risikominimierung

1. Vermeiden Sie es, das Exposé für das zu verkaufende Objekt öffentlich unbegrenzt für einen unbestimmten Personenkreis zugänglich zu machen. Besser ist es, wenn Sie Kaufinteressenten um Kontaktaufnahme bitten und Sie dann individuell das Exposé übersenden.
2. Kontrollieren Sie als Verkäufer ganz genau, welche Angaben Sie im Exposé machen und gehen Sie sicher, dass alle Angaben inhaltlich zutreffend sind. Besonders haftungsträchtig sind Angaben zu den Verwendungs- und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie. Gerne machen Verkäufer Angaben dazu, dass es sich um eine "solide Wertanlage" handle oder eine bestimmte Bebauung möglich sei, um die Verkaufschancen und den zu erzielenden Kaufpreis zu erhöhen. Stellen sich derartige Angaben im öffentlich zur Verfügung gestellten Exposé dann jedoch als unzutreffend heraus, kann der Käufer unter Umständen Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung gegen Sie geltend machen.