Immobilienverkauf: Was tun, wenn der Käufer nicht zahlt?

Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder Grundstück verkauft, aber der Kaufpreis wurde vom Käufer nicht fristgerecht gezahlt? Wir setzen Ihren Anspruch auf Zahlung durch. Zunächst ist zu prüfen, ob der Kaufpreiszahlungsanspruch fällig ist. 

In diesem Fall ist es grundsätzlich möglich, als Verkäufer nicht nur den Kaufpreis weiterhin vom Käufer zu verlangen, sondern auch Schadensersatz geltend zu machen. 

Wann tritt Zahlungsverzug des Käufers ein?

Der Verzug des Käufers ein, wenn er den Kaufpreis nicht zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet hat. 

Die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind dabei

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch,
• das Vorliegen aller Löschungsbewilligungen zu den grundbuchlichen Belastungen, die anlässlich des Eigentumsüberganges gelöscht werden sollen, und
• der Verzicht von Inhabern privater oder gesetzlicher Vorkaufsrechte auf ihre Rechte zum bevorrechtigten Erwerb der Immobilie.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, informiert der beauftragte Notar den Käufer und fordert ihn zur Zahlung des Kaufpreises innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist auf, welche in aller Regel zwei Wochen beträgt. 

Hierbei bedarf es für die Auslösung des Zahlungsverzugs des Käufers keiner gesonderten Mahnung. Es tritt automatisch Verzug ein, wenn der Käufer den Kaufpreis innerhalb der Zahlungsrist nicht begleicht, da der Zahlungstermin vertraglich vereinbart und in Verbindung mit der notariellen Zahlungsaufforderung kalendermäßig bestimmt ist im Sinne von § 286 Abs. 2 BGB. 

Ihre Rechte 

Als Verkäufer können Sie weiterhin die Zahlung des Kaufpreises vom Käufer verlangen – dieser Anspruch verjährt gem. § 196 BGB erst nach zehn Jahren. Aufgrund des bestehenden Zahlungsverzuges muss der Käufer auch die erforderlichen Rechtsanwaltskosten des Verkäufers übernehmen. Daneben steht Ihnen jedoch auch ein Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens zu. 

Der Verzugsschaden

Wie jedoch sieht ein solcher Verzugsschaden aus? Zum einen gewährt das Gesetz bereits einen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 bzw. 9 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz, der von der Deutschen Bundesbank zweimal jährlich festgelegt und bekannt gegeben wird. 

Gem. § 288 Abs. 4 BGB kann neben den Verzugszinsen auch ein weiterer Schaden geltend gemacht werden. 

Ein möglicher Schaden ist beispielsweise jener, dass der Verkäufer nur noch die Möglichkeit hat, die Immobilie zu einem deutlich geringeren Verkaufspreis einem anderen Käufer zu übergeben. Dieser Schaden kann geltend gemacht werden. 

Rücktritt vom Kaufvertrag

Ihnen kommt als Verkäufer gem. § 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zu, wenn der Käufer trotz Fälligkeit des Kaufpreises und erfolgloser sowie angemessener Nachfristsetzung nicht zahlt. Insofern muss dem Käufer zunächst die Gelegenheit gegeben werden, die Zahlung doch noch erfüllen zu können. Lässt er auch diese Frist verstreichen oder verweigert er die Zahlung, können Sie durch einfache Erklärung gegenüber dem Käufer vom Vertrag zurücktreten. 

Die Rückabwicklungskosten sowie die Kosten der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts hat der Käufer aufgrund des Zahlungsverzugs zu tragen. 

Zahlungsproblemen vorbeugen

Zur Vermeidung solcher Situationen ist es ratsam, sich im Vorfeld über die Bonität des Käufers zu informieren. Dies kann beispielsweise durch das Verlangen aktueller Kontoauszüge des Käufers oder die Einholung einer Schufa-Auskunft erfolgen. 

Zudem kann eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank des Käufers von Vorteil sein, um mehr Sicherheit zu erlangen. 

Um die Kaufpreiszahlung tatsächlich durchsetzen zu können. ist die Vereinbarung einen notariellen Zwangsvollstreckungsklausel im Kaufvertrag ratsam. Dabei unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen für den Fall, dass er den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt. 

Tritt dieser Fall ein, so können Sie sich als Verkäufer vom Notar eine Zwangsvollstreckungsurkunde erteilen lassen, die ein wirksamer und sofort vollstreckbarer Titel ist. Insofern sparen Sie sich ein Gerichtsverfahren zur Erlangung eines vollstreckbaren Zahlungstitels. 

Der Titel aus der Zwangsvollstreckungsurkunde verjährt erst nach 30 Jahren. 

Gerne beraten wir Sie vor und nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags und vertreten Sie bundesweit zur Geltendmachung Ihrer Rechte. 

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