Keine Frist zur Nachbesserung von Mietschäden bei Obhutspflichtverletzungen

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses kommt es immer öfter zum Streit zwischen den Parteien. Es geht da in selteneren Fällen um vermeintliche Ansprüche des Mieters, meist aber um Schäden, auf deren Regulierung der Vermieter Anspruch zu haben glaubt. Diese Fälle enden dann vor Gericht, wenn sich die Parteien nicht einigen können und andere Streitschlichtungsoptionen – wie z.B. das Schiedsgericht – keine einvernehmliche Lösung herbeiführen konnten. 

Vorausgesetzt, es existiert ein Schaden, der beim Auszug verschwiegen oder übergangen wurde, dann hat der Vermieter Anspruch auf Schadenbeseitigung. Allerdings muss er dem ehemaligen Mieter auch die Möglichkeit geben, sich selbst um den Schaden zu kümmern. Eine vorschnelle Beauftragung eines Handwerkers geht oft nach hinten los, denn der Mieter muss dessen Einsatz nicht bezahlen, wenn ihm nicht zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der während der Mietzeit angerichteten Schäden gesetzt wurde.

Auch der Einbehalt der Kaution ist in solchen Fällen nicht rechtens. Die Kaution darf erst einbehalten werden, wenn ein nachweislich entstandener Schaden vom Verursacher nicht in angemessener Frist beseitigt wird oder schlichtweg aufgrund fehlender Qualifikation oder der Qualität des Schadens nicht beseitigt werden kann. Erst nach Ablauf einer angemessenen Frist darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen und die Kosten für die Schadensbeseitigung abziehen.

Qualität des Schadens? Hier steckt der Teufel im Detail, denn Vermieter dürfen sehr wohl Handwerkerkosten ohne Einhaltung einer Frist an den Mieter weiterleiten, und zwar in Fällen, wo es mit reiner „Schönheitsreparatur“ nicht getan ist. Ein gutes Beispiel ist Schimmelbildung aufgrund fehlender Lüftung. Der BGH hatte hier entscheiden, dass die Bestellung eines Handwerkers rechtens sei, da der Mieter seine Obhutspflichten vernachlässigt habe. Eine Obhutspflichtverletzung stellt nämlich die Verletzung einer Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB dar und versetzt den Vermieter in die Lage, unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB Schadenersatz zu fordern - auch ohne Fristsetzung.

Bei Auseinandersetzungen im Mietrecht kann Rechtsanwalt Damlachi von rechtsmeister.de schon nach schneller und kostenloser Prüfung Ihres Anliegens feststellen, ob Klagen Sinn macht oder ob die Voraussetzung für das Beschreiten des juristischen Weges schlichtweg fehlen. Damlachi: „Gerade im Mietrecht ist vermeintlich Recht haben und konkret Recht bekommen nicht immer der gleiche Schuh. So gehen Mieter vielfach davon aus, dass immer und grundsätzlich eine Frist gesetzt werden muss – das vorliegende BGH-Urteil zeigt aber, dass dem nicht immer so ist!“

BGH, Az.: VIII ZR 157/17, vom 28.02.2018

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