Kosten beim Verkauf einer Immobilie auf Ibiza – Costs involved when selling a property in Ibiza

Veräußert ein Residenter oder ein Nichtresidenter seine spanische Immobilie auf Ibiza, kann dies für ihn als Verkäufer bedeuten, dass er einen Veräußerungsgewinn und einen Wertzuwachs erzielt hat, welche er beide versteuern muss.

Den Verkäufer trifft grundsätzlich die gemeindliche Wertzuwachssteuer(„Plusvalía municipal“), falls zwischen Käufer und Verkäufer keine anderslautende Vereinbarung getroffen worden ist. Eine solche Vereinbarung ist allerdings laut der neusten Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig. Zudem hat der Verkäufer den Veräußerungsgewinn seiner Immobilie zwischen Erwerb und Veräußerung zu versteuern („Staatliche Wertzuwachssteuer“), falls ihm dadurch ein finanzieller Vorteil zufließt. Dies wird im Einkommenssteuergesetz (IRPF) als Einnahme behandelt und seinen übrigen Einnahmen hinzugerechnet.

Es sind damit zwei völlig verschiedene Steuern bei Besteuerung des Wertzuwachses bzw. Veräußerungsgewinns von Immobilien zu unterscheiden:

• Die staatliche Einkommenssteuer, die den Veräußerungsgewinn von Grundstücken und – soweit vorhanden – auf ihnen errichteten Gebäuden besteuert
• Die gemeindliche „Plusvalía“, die den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken besteuert, ohne dass bestehende Gebäude berücksichtigt werden

Durch die steuerlichen Vergünstigungen bei einem Erwerb vor dem 31.12.1986, ist die Besteuerung des Veräußerungsgewinns umso niedriger, je länger der Erwerb zurückliegt. Bei der Plusvalía ist die Steuer hingegen umso höher, je länger der Übertragende Eigentümer der Immobilie war, wobei nur die letzten zwanzig Jahren in Ansatz gebracht werden.

Spanische (staatliche) Gewinnsteuer

Bei der staatlichen Gewinnsteuer muss man zwischen Residenten und Nichtresidenten unterscheiden. Für Nichtresidente auf den Balearen beträgt der derzeitige Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn seit Anfang 2016 einheitlich 19 %.

Überträgt ein Nichtresidenter eine auf den Balearen belegenen Immobilie, ist der Käufer verpflichtet, einen Betrag in Höhe von 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats nach Beurkundung des Kaufvertrages unter Verwendung des entsprechenden Formulars zu Gunsten des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen und dem Verkäufer dann den entsprechenden Nachweis auszuhändigen. Hat der Verkäufer bei der Veräußerung keinen Gewinn erzielt, zahlt das Finanzamt dem Verkäufer auf Antrag den eingezahlten Betrag oder einen Teilbetrag nach Abzug möglicher Steuerschulden zurück.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer – „Plusvalía municipal“

In der Regel wird jede Übertragung eines städtischen Grundstücks, welches der Grundsteuer (IBI) unterliegt, mit der Steuer auf den Wertzuwachs bei städtischem Boden, dem „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“, umgangssprachlich Plusvalía, besteuert.

Grundlage der Steuer ist der Wertzuwachs bei städtischem Grund und Boden. Bei Erwerb eines bebauten Grundstücks zählen damit Gebäude nicht mit, sondern nur der Grund und Boden. Besteuert wird der tatsächliche Wertzuwachs während der letzten zwanzig Jahre vor der Übertragung. Die von der Gemeindeverwaltung erstellte Berechnung der genauen Höhe der Plusvalía-Steuer basiert auf dem sogenannten „Valor catastral“, dem Katasterwert. Der Katasterwert kann dem jeweiligen Grundsteuer-Bescheid des Vorjahres entnommen werden.

Die Notare sind verpflichtet, der zuständigen Gemeindeverwaltung eine Aufstellung aller von ihnen beurkundeten öffentlichen Urkunden zu übermitteln, soweit diese für die Plusvalía-Steuer relevante Rechtsgeschäfte beinhalten. Ohne den entsprechenden Antrag der Käufer- oder Verkäuferseite bei der Gemeinde auf die Berechnung der Plusvalía, wird heutzutage das zuständige Grundbuchamt eine Eintragung des neuen Eigentümers nicht vornehmen.

Ist der Verkäufer der Immobilie ein Nichtresidenter, so kann sich die Gemeinde bei der Beitreibung der Plusvalía-Steuer direkt an den Käufer der Liegenschaft halten. Als Folge dieser Rechtslage können Gemeinden den Erwerber in Haftung nehmen, selbst wenn dieser in der notariellen Erwerbsurkunde nicht ausdrücklich zur Übernahme der Steuerzahlung verpflichtet wurde.

English version:

If a resident or non-resident sells his Spanish property in Ibiza, this may mean he has made a profit and capital gain which he has to pay taxes on.

In principle the seller has to pay a capital appreciation tax (“Plusvalía municipal”), unless another agreement has been made with the buyer. Such an agreement is however, according to the latest case law, only valid under certain conditions. Moreover, the seller has to pay tax between the acquisition and transfer of the property (“state capital gains tax”) if there is any financial advantage. According to the Income Tax Act (IRPF) this is treated as income and added to his other earnings.

There are thus two completely different taxes for taxation of capital gains or capital gains from real estate:

• The state income tax, which taxes income from the sale of land and – if any exist - on it erected buildings.
• The municipal “Plusvalía” which taxes the increase in value of urban land, without taking into account any existing buildings.

Due to the tax advantages when purchasing prior to 31.12.1986, the taxation of capital gains is lower, the longer ago the acquisition. With Plusvalía however, the longer ago the transfer of the property to the owner was, the higher the tax, although only the last twenty years are taken into consideration.

Spanish (state) income tax

With the state income tax you have to distinguish between residents and non-residents. For non-residents in the Balearic Islands, the current tax rate on capital gains is uniformly 19% since January 2016.

If a non-resident transfers a property situated in the Balearic Islands, the buyer is obliged to pay an amount equal to 3% of the final sales price within one month after certification of the purchase contract. This has to be paid for the benefit of the seller via the tax office using the appropriate form and the seller is given the appropriate evidence. If the seller hasn’t made a profit on the sale, the tax office at the request of the seller pays back the paid amount or a partial amount after deduction of possible tax liabilities.

Capital Appreciation Tax – “Plusvalía municipal”

Generally any transfer of urban land, which is subject to the property tax (IBI), is taxed on the appreciation in value of urban land, “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, simply called Plusvalía. The basis of the tax is the value added to urban land. When you purchase a piece of developed land with buildings these don’t count, only the piece of land does.

The actual increase in value during the last twenty years prior to the transfer is taxed. The municipality calculates the exact amount of the Plusvalía-tax based on the so-called “Valor catastral”, the cadastral value. This land registry value can be retrieved from the previous year’s respective property tax notice.

The notaries are obliged to submit a list, to the appropriate local authorities, of all the public documents they notarized, in so far as these legal transactions are relevant to the Plusvalía-tax. Without the buyers or sellers proper application to the municipality on the calculation of Plusvalía, the appropriate land registry will nowadays not make a registration of the new owner. If the seller of the property is a non-resident, the local authorities can collect the Plusvalía-tax directly via the buyer of the property. As a result of this legal situation the local authorities can make the buyer liable, even if he was not explicitly required to take over the payment of tax in the notarial certificate of acquisition.