Kostenfalle Wärmecontracting

Kälte, Schnee, Kerzenschein. Da weiß man eine kuschelig-warme Wohnung zu schätzen. Doch ein paar Monate später kann das schnell vorbei sein, wenn man die Nebenkostenabrechnung in Händen hält. Besonders unerfreulich kann für Mieter das Ergebnis beim sogenannten Wärmecontracting ausfallen: Denn neben den stetig ansteigenden Wärme- und Heizkosten wird der Mieter zusätzlich mit einem Investitionszuschlag belastet.

Was verbirgt sich hinter dem Begriff Wärmecontracting, darf der Vermieter einfach eigenmächtig die Heizversorgung umstellen und muss er auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten? Das Redaktionsteam von anwalt.de beantwortet diese Fragen anhand von aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH).

[image] Wärmecontracting-Vertrag - Inhalt und Kostenberechnung 

Um Investitionskosten bei der Heizungsmodernisierung zu sparen, schließen viele Vermieter mit Energielieferanten und Heizungsbauunternehmen einen Wärmecontracting-Vertrag. Das Wärmeversorgungsunternehmen (sog. Contractor) stellt dem Hauseigentümer eine Zentralheizung zur Verfügung oder modernisiert die vorhandene Heizungsanlage. Im Gegenzug räumt der Vermieter dem Unternehmen ein Exklusivrecht für die Versorgung der Mieter mit Heizwärme und eventuell Warmwasser ein. Für das Unternehmen ist dies insofern lohnenswert, weil der Wärmecontracting-Vertrag eine lange Laufzeit hat (regelmäßig 10 bis 15 Jahre) und die Investitionskosten über diesen Zeitraum mit einem Zuschlag auf die laufenden Bezugskosten getilgt werden. Vorteil für den Vermieter: Auch bei schlechter Finanzausstattung kann er in wirtschaftliche und umweltfreundliche Heizungstechnik investieren und die Kostentragung auf die Mieter abwälzen.

 
Umstellung während des bestehenden Mietverhältnisses

Stellt der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses die Heiz- und Warmwasserversorgung auf das Wärmecontracting um, so ist Streit mit den Mietern vorprogrammiert. Insbesondere die im Vergleich mit der Wärmebelieferung in Eigenregie höheren Kosten und der Investitionszuschlag, die beim Mieter anfallen, werden oftmals als unzulässige Belastung empfunden. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass jedenfalls im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses der Vermieter nicht einseitig die Wärmeversorgung auf Wärmecontracting umstellen darf (Az.: VIII ZR 54/04). Hierfür erforderlich ist eine vertragliche Grundlage. Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Regelung, in der sich der Vermieter die Umstellung auf Wärmecontracting vorbehält, so kommt aufgrund des Eingriffs in die Rechte des Mieters eine Umstellung nur mit seiner Zustimmung in Betracht. Eine Bezugnahme auf die Berechnungsverordnung ist zulässig, allerdings ist der Vorbehalt nur wirksam vereinbart, wenn die Fassung der Berechnungsverordnung in der Fassung, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages galt, einen entsprechende Kostenumlegung für Wärmelieferungen im Nahbereich vorsieht (Az.: VIII ZR 362/04).

 
Vermieter muss Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Doch selbst wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mieter seine Zustimmung erteilt, trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht: Bei Maßnahmen, die Einfluss auf die vom Mieter zu tragenden Kosten haben, hat er das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Konkret muss er also bei Abschluss eines Wärmecontracting-Vertrags auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.

Nach der neuen Entscheidung des BGH vom 28. November 2007 (Az.: VIII ZR 243/06) gilt diese Nebenpflicht des Vermieters allerdings nur, wenn ein Mietverhältnis bereits besteht. Nur bei einer mietvertraglichen Grundlage ist der Vermieter verpflichtet, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Schließt der Vermieter bereits vor Beginn des Mietverhältnisses einen Wärmecontracting-Vertrag, so obliegt ihm gegenüber zukünftigen Mietern in dieser Hinsicht keine Verpflichtung. Ein ähnliches Urteil hat der BGH bereits am 13. Juni 2007 getroffen und dies damit begründet, dass der potentielle Mieter sich ja vor Abschluss des Mietvertrages kundig machen kann, welches Heizungssystem der Vermieter verwendet (Az.: VIII ZR 78/06).

(WEL)