Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs

Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses ist der Eigenbedarf.

Der Vermieter von Wohnräumen kann ein Mietverhältnis ordentlich unter anderem dann kündigen, wenn er Gründe für Eigenbedarf geltend machen kann, also wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Nähebeziehung

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist gegeben, wenn einer der folgenden Personen die Wohnung zukünftig für sich selbst nutzen will:

• der Vermieter selbst,
• enge Familienangehörige des Vermieters, etwa Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister, leibliche Nichten und Neffen, getrenntlebende Ehegatten oder Stiefkinder,
• weiter entfernte Familienangehörigen, wenn eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinen Angehörigen besteht,
• Haushaltsangehörige, die der Vermieter schon bisher dauernd in seinen Haushalt aufgenommen hatte, etwa ein nichtehelicher Lebensgefährte oder dessen Kind.

Bei mehreren Vermietern, etwa Ehegatten, einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, genügt es, wenn der Eigenbedarf bei einem der Vermieter besteht.

Gründe für Eigenbedarf

Der Vermieter muss für den Eigenbedarf vernünftige, nachvollziehbare Gründe angeben.

Die folgenden Gründe kommen etwa in Betracht:

• der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen,
• eine Heirat,
• der Wunsch, Kinder zu bekommen,
• der Wunsch, Kinder in getrennten Zimmern unterzubringen,
• die Unterbringung einer Pflegeperson,
• der Wunsch, wesentlich näher zum Arbeitsplatz zu wohnen,
• ein Arbeitsplatzwechsel,
• der Wunsch nach einer kleineren oder größeren Wohnung.

Es genügt, wenn der Bedarf nach Wohnraum bei einem Familien- oder Hausangehörigen besteht.

Auch die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann einen Grund für Eigenbedarf darstellen.

Der Eigenbedarf muss bei Ausspruch der Kündigung und bei Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein.

Ein rechtsmissbräuchliches Verlangen muss der Mieter nicht beachten. So muss der Vermieter etwa dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung anbieten.

Kündigungserklärung

Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich erklären und sämtliche Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben.

Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstehen.

Die Kündigung erfolgt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Dies ist also eine Frist von drei Kalendermonaten, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monats dem Mieter zugehen darf.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Räume um jeweils drei Monate.

Der Eigenbedarfsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigungserklärung und noch bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.

Vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus

Eine Besonderheit gilt für Mietverhältnisse über Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, etwa für Einliegerwohnungen.

Der Vermieter kann ein solches Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, kündigen – allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird.

Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel)

Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, können Sie zunächst die Eigenbedarfsgründe bestreiten.

Sie können einer Eigenbedarfskündigung aber auch widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).

Sie können dann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dem Vermieter gegenüber erklärt werden.

Es findet dann eine Abwägung der beiderseitigen Interessen statt.

Regelmäßig wird das Mietverhältnis aufgrund der Sozialklausel aber nur solange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, etwa einige Monate. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit findet nur in seltenen Ausnahmefällen statt.

Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht oder schon vorher erklärt, nicht rechtzeitig räumen zu wollen, muss der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durch Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht verfolgen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann