Mietrecht in Hannover: Zahlung der Miete zum dritten Werktag nötig?

Der Sachverhalt

In einem Formularmietvertrag war unter anderem vereinbart, dass

• die Gesamtmiete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats zahlbar ist.
• Und dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung des Geldes, sondern auf den Eingang beim Vermieter ankommt.

Die Mieterin zahlte die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag eines Monats. Der Vermieter mahnte darauf hin wegen verspäteter Zahlung ab.

Auch nach der Abmahnung kam es zu Verzögerungen. Die Mieterin zahlte die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei der Deutschen Post AG ein und erteilte der Bank gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Das Geld ging beim Vermieter nach dem dritten Werktag ein. Wegen erneuten Vertragsverstoßes kündigte der Vermieter fristlos.

Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Der Vermieter verfolgt seinen Räumungsanspruch vor dem Bundesgerichtshof weiter.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) entschieden, dass die Klausel im Mietvertrag, die die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.

Durch eine solche Klausel wird dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch einen Zahlungsdienstleister verursacht werden. Die vertragliche Regelung weicht zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften der §§ 556b Abs. 1, 269, 270 BGB ab.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes lässt sich schon dem Wortlaut des § 556b Abs. 1 BGB nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Die Vorschrift spricht von „entrichten“. Dies ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages, aber nicht für den Geldeingang, zu verstehen.

Nach dem Urteil des BGH ist es also ausreichend, wenn der Mieter seiner Bank den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Es stellt daher keinen Vertragsverstoß dar, wenn die Miete tatsächlich später beim Vermieter eingeht.

Hinweis für die Praxis

Das Urteil stellt für den Mieter jedoch keinen Freibrief für verspätete Zahlungen dar. Er wird im Prozess nachweisen müssen, dass er rechtzeitig, das heißt bis zum dritten Werktag, den Zahlungsauftrag erteilt hat. Die Banken führen einen Überweisungsauftrag im Inland innerhalb eines Tages aus. Daher sollte die Miete am vierten Werktag beim Vermieter gebucht sein. Spätere Zahlungseingänge sprechen dafür, dass der Mieter den Überweisungsauftrag verspätet erteilt hat. Damit läge auch mit dem Urteil des BGH wieder ein Vertragsverstoß vor.