Mietrecht: Verwaltungskostenpauschalen sind keine umlegbaren Nebenkosten

Der Bundesgerichtshof bleibt dabei, dass bei der Wohnraummiete nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten in einem formularmäßigen Mietvertrag vereinbart werden dürfen und keine sonstigen nicht explizit hierunter fallenden weiteren Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

Rechtlicher Hintergrund:

Gemäß dem deutschen Mietrecht können die Parteien eines Wohnraummietvertrages miteinander vereinbaren, dass der Mieter hinreichend bestimmte, in der Betriebskostenverordnung näher bezeichnete Betriebskosten zusätzlich zur Miete trägt. Dies entweder als Pauschale oder als verhältnismäßige Vorauszahlung mit daran anschließender – meist jährlicher – Abrechnungspflicht für den Vermieter in Form der Nebenkostenabrechnung. Einer derartigen Vereinbarung bedarf es deshalb, weil ansonsten der Vermieter qua Gesetz sämtliche Nebenkosten als auf der Mietsache ruhenden Lasten, selbst zu tragen hätte. Die Grundregel des Gesetzes ist nämlich eine Art „All-inclusive-Miete“.

Das Gesetz sieht zum Schutz eines Mieters vor, dass Abweichungen von dieser Grundregel, die zum Nachteil des Mieters ausfallen, unwirksam sind. Dies gilt sowohl für formularmäßige Verträge als auch für Individualvereinbarungen. Daher können in der Wohnraummiete auch nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Bewirtschaftungskosten als sog. Nebenkosten oder auch Betriebskosten vereinbart werden, nicht aber sog. Verwaltungskosten. Gerade diese sind laut der Betriebskostenverordnung im Bereich der Wohnraummiete nicht umlegbar.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Hintergrund dieser Entscheidung war die Klage eines Mieters, der die Rückzahlung über Jahre gezahlter Verwaltungskostenpauschalen verlangte. Diese Pauschale wurde innerhalb seines Formularmietvertrages gleich unter der Nettokaltmiete, einem Betriebskosten- und einem Heizkostenvorschuss aufgeführt, obwohl die Betriebskostenverordnung gerade dies verbietet.

Wie soeben erklärt, verbietet sich eine Auflistung sozusagen als weiteren Punkt der Nebenkostenvorauszahlung, da Verwaltungskosten gerade regelmäßig zu den nicht umlegbaren Kosten gehören. Dies stellte der Bundesgerichtshof nun deutlich klar.

Keine Regel ohne Ausnahme:

Eine Ausnahme sei laut BGH lediglich dann gegeben, wenn es sich bei der vereinbarten Pauschale um einen Teil der Grundmiete handele! 

Im Übrigen stehe es dem Vermieter nämlich auch frei, etwaige Verwaltungskosten durch Erhöhung der verlangten Grundmiete sozusagen beim Mieter wieder rauszuholen, da dies sodann eine interne Kalkulation darstelle und der Vermieter dies lediglich bei seiner Preisgestaltung sozusagen einkalkulierte. 

Eine offene Überlagerung im Rahmen der Nebenkostenvorauszahlung ist und bleibt jedoch unwirksam.

(BGH Urteil vom 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17)