Möblierte Wohnung: Wer zahlt für Reparaturen?

Möblierte Wohnungen und Zimmer sind besonders bei Mietern beliebt, die nur für kurze Zeit in einer Stadt arbeiten und leben möchten, wie Monteure oder Studenten. Stressige Möbelkäufe und teure Umzüge bleiben ihnen dadurch erspart, denn beim möblierten Wohnen ist bereits vieles da, was man zum Leben braucht. 

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Damit eine Wohnung als möbliert gewertet werden kann, muss sie mit mehr ausgestattet sein als nur mit einer Einbauküche, einem Bett und einem Sofa. Es gibt zwar keine gesetzliche Regelung, welche Einrichtungsgegenstände vorhanden sein müssen, gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter den möblierten Wohnraum aber überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Von einer überwiegenden Ausstattung kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt.* Zur wesentlichen Grundausstattung gehören: 

• Einbauküche mit Elektrogeräten (Spülmaschine, Mikrowelle etc.) 

• Betten 

• Schränke, Regale und Kommoden 

• Ess- und Schreibtische mit Stühlen 

• Sofa und Sessel 

• Garderobe 

• Waschmaschine und/oder Trockner 

• TV 

• Lampen 

• Gardinen 

• Teppiche 

Alles, was zum Hausrat gehört – wie Besteck oder Geschirr –, hat der Vermieter dagegen nicht bereitzustellen. Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass die Wohnung möbliert vermietet wird. Achten Sie darauf, dass der Begriff „möblierter Wohnraum“ im Vertrag steht. 

^{* Artz, Markus: § 549. In: BGB. Kommentar. Hrsg. von Julius von Staudinger. Rn. 30.} 

Möblierungszuschlag: Höhere Mieten bei möblierten Wohnungen

Die Mietdauer möblierter Wohnungen ist in der Regel kürzer, weil ihre Mieter häufiger wechseln. Allerdings behandeln Menschen Mietmobiliar in der Regel weniger pfleglich als eigene Möbel. Dadurch weisen Einrichtungsgegenstände stärkere Gebrauchs- und Abnutzungsspuren auf als bei langfristigen Mietverhältnissen.  

Vermieter dürfen bei der Miete einen Möblierungszuschlag verlangen, da die Möblierung den Nutzwert einer Wohnung erhöht. Der Vermieter darf den Zuschlag auf die sonst maximal zulässige ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. Die Berechnung des Möblierungszuschlags erfolgt nach dem sogenannten Berliner oder Hamburger Modell. 

Wer zahlt für Schäden an gemieteten Möbeln?

Vermieter sind gesetzlich für die Instandhaltung der Wohnung – und bei möblierten Wohnungen auch für den vertragsgemäßen Zustand aller angemieteten Möbel – verantwortlich. Vermieter möblierter Wohnungen sind daher verpflichtet, mangelhafte oder defekte Gegenstände instand zu setzen. Für Schäden an Einrichtungsgegenständen, die durch eine normale Nutzung entstanden sind, müssen Mieter also nicht aufkommen – egal ob der Gegenstand repariert oder ersetzt wird. Schließlich können Vermieter wegen des Möblierungszuschlags eine höhere Miete verlangen, damit Mieter das Mobiliar vertragsgemäß nutzen – und eben über die Zeit auch abnutzen – dürfen. Ein Beispiel: Um die Reparatur eines vermieteten defekten Fernsehers beziehungsweise um den Kauf eines neuen Geräts muss sich in einer möblierten Wohnung daher der Vermieter kümmern. 

Mieter müssen für Reparaturen oder Ersatz nur dann aufkommen, wenn die angemieteten Gegenständige vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt wurden. Hauptmieter können zudem für Schäden durch Mitbewohner verantwortlich gemacht werden. Bei Schäden durch minderjährige Bewohner sind deren Alter und Entwicklungsstand entscheidend. Klauseln, die Mietern diese Verantwortung auch für von Besuchern verursachte Schäden übertragen, sind unwirksam. Mieter sind zudem verpflichtet, aufgetretene Mängel dem Vermieter anzuzeigen. Das Verschulden des Mieters muss der Vermieter beweisen.  

Vermieter können keinen Schadensersatz für Beschädigungen vom Mieter verlangen, die bereits vor dessen Einzug bestanden. Dass der Schaden schon bei Übernahme der Einrichtung bestand, muss wiederum der Mieter beweisen. Aus diesen Gründen sollten Vermieter und Mieter bei der Übergabe der möblierten Wohnung unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellen, in der alle angemieteten Einrichtungsgegenstände und deren jeweiliger Zustand festgehalten werden, und dieses unterschreiben. Zur Dokumentation sollten Mieter Fotos machen. Auch Zeugenaussagen können als Beweis dienen. 

anwalt.de-Tipp: Ihr Vermieter stellt sich quer und will Schäden am gemieteten Mobiliar nicht ersetzen? Finden Sie jetzt den passenden Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht! 

Wie viel dürfen Vermieter für Reparaturen verlangen?

Haben Sie Gegenstände in einer möblierten Wohnung beschädigt, kann Ihr Vermieter dafür Schadensersatz verlangen. Allerdings gilt das nicht für Schäden, die durch Abnutzung infolge des normalen Gebrauchs der Wohnung entstehen. Vermieter können lediglich in sehr geringem Umfang Mieter zur Übernahme solcher Schäden verpflichten. Die dafür notwendige Kleinreparaturklausel sollten Mieter vorher auf ihre Gültigkeit prüfen beziehungsweise prüfen lassen. Grund sind die dabei zu beachtenden Einschränkungen wie etwa ein Jahreshöchstbetrag für Kleinreparaturen. 

Mieter müssen entweder die Reparaturkosten bezahlen oder – falls eine kostengünstige Reparatur nicht möglich beziehungsweise sinnvoll ist – die Kosten für Ersatz übernehmen. Wie viel Schadensersatz der Vermieter für eine Neuanschaffung verlangen kann, bestimmt beim Ersatz gebrauchter Gegenstände der sogenannte Abzug „neu für alt“. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch den Ersatz mit einem in der Regel neuen und damit wertvolleren Gegenstand einen wirtschaftlichen Vorteil erhält. Der Vermieter hat dabei den Nachweis zu erbringen, wie alt die zu erneuernde Sache ist. Bei älteren Gegenständen, die ersetzt werden, kann der Abzug „neu für alt“, den Vermieter auf den Kaufpreis anrechnen müssen, sehr hoch sein und ihn bis auf null reduzieren.  

Ist die übliche Lebensdauer eines Möbelstücks zum Zeitpunkt der Beschädigung bereits überschritten, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter. Grund ist, dass der beschädigte Gegenstand keinen wirtschaftlichen Wert mehr hat. Eine Mikrowelle hat beispielsweise eine durchschnittliche wirtschaftliche Lebensdauer von acht bis zehn Jahren, ein Fliesenboden hat eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. 

Dürfen Vermieter von Mietern eine Haftpflichtversicherung fordern?

Nein, Vermieter haben nicht das Recht, eine Vereinbarung in den Mietvertrag aufzunehmen, die Mieter verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. In der Praxis dürfen Vermieter jedoch selbst entscheiden, an wen sie ihre Wohnung vermieten. Daher machen viele Vermieter die Zusage davon abhängig, ob die Interessenten eine Haftpflichtversicherung haben, die Mietsachschäden einschließt, oder nicht. Grund ist, dass Vermieter sich sorgen, auf etwaigen Kosten für Reparaturen oder Ersatz sitzen zu bleiben, wenn Mieter Schäden nicht bezahlen können oder wollen und nicht über eine Privathaftpflichtversicherung verfügen. 

Darf ich aus einer möblierten Wohnung Möbel entfernen?

Ja, grundsätzlich darf Ihnen der Vermieter nicht verbieten, gemietete Möbel aus der Wohnung zu entfernen, um sie durch eigene zu ersetzen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. 

Von diesem Vorgehen ist allerdings abzuraten, denn Sie haben die Pflicht, entfernte Einrichtungsgegenstände ordnungsgemäß zu lagern. Wird etwas beim Transport beschädigt, müssen Sie dafür aufkommen. Keinesfalls dürfen Sie gemietete Gegenstände einfach weggeben oder verkaufen. Wenn Sie aus der möblierten Wohnung ausziehen, müssen Sie alles, was Sie entfernt haben, wieder an Ort und Stelle zurückbringen. 

(THH)