Müssen Geschäftsbetreiber weiter Miete zahlen?

Am 16.03.2002 haben Vertreter der Bundesländer und die Bundesregierung Leitlinien zum Kampf gegen die Corona-Krise vereinbart. Hierin sind einschneidende Beschränkungen des öffentlichen Lebens und die Schließung nicht systemrelevanter Geschäfte zu finden. Diese wurden von etlichen Bundesländern schon umgesetzt.

Diese Maßnahmen sind für Mieter und Vermieter eine große wirtschaftliche Herausforderung, insbesondere für solche von Ladenlokalen, Gastronomiebetrieben oder Hotels. Es stellt sich damit die Frage, ob Miete oder Pacht in gewerblichen Mietverhältnissen angesichts der Corona-Krise fortbestehen. In den meisten Verträgen wird es hierzu keinerlei Regelung für diese Situation geben, weshalb auch die Rechtslage nicht eindeutig ist und im Einzelfall zu entscheiden ist.

Mietmangel bei behördlicher Beschränkung?

Corona-bedingte Maßnahmen wenden sich als Adressat nicht an das vermietete Gebäude bzw. den Eigentümer, sondern die Mieter als Betreiber des Unternehmens.

Problematisch ist hierbei nun, dass in gewerblichen Mietverträgen die sogenannten betriebsbezogenen Risiken und Einschränkungen dem Mieter zugewiesen werden. Der Vermieter muss dagegen lediglich die baurechtliche Zulässigkeit des vermieteten Objekts sicherstellen.

Bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Betriebs geht deshalb die Rechtsprechung zumeist davon aus, dass diese grundsätzlich das Risiko des Mieters betreffen und nicht einen Mietmangel begründen können. Dieser berechtigt – auch wenn durch diese Beschränkungen der Betrieb des Mieters vorübergehend unmöglich wird – nicht zur Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache.

Risikoverteilung im Gewerbe-Mietverhältnis

Für die Mieter könnte jedoch sprechen, dass die meisten gewerblichen Mietverträge nicht lediglich die Vermietung der Flächen vorsieht, sondern darüber hinaus einen Nutzungs- bzw. Mietzweck vorsieht. Hierdurch wird der Mieter verpflichtet, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus zu nutzen. Darüber hinaus wird der Vermieter verpflichtet dem Mieter ein Objekt zu überlassen, welches für die vereinbarte Nutzung geeignet ist.

Wenn jetzt der Mietzweck (z. B. Betreiben eines Einzelhandelsgeschäfts) wegen der behördlichen Anordnung nicht mehr genutzt werden kann, könnte darin eine – zumindest vorübergehende – Unmöglichkeit der vom Vermieter geschuldeten ordnungsgemäßen Überlassung liegen. Gesetzlich würde dies dazu führen, dass der Mieter – für die Zeit der Unmöglichkeit – von der Zahlung der Miete befreit wäre.

Dagegen könnte eingewendet werden, dass der Vermieter in dem Beispielsfall die Vermietung als Einzelhandelsgeschäft weiter möglich wäre, beispielsweise als Lebensmitteleinzelhandel, und dass der Mieter deswegen weiter zu zahlen habe. Dies kann jedoch nicht zutreffen, wenn im Mietvertrag ein konkreter Mietzweck, wie etwa die Vermietung als Buchhandlung/Bekleidungsgeschäft oder Gaststätte vorgesehen ist.

Weiter für den Mieter spricht, dass weder Vermieter noch andere Mieter während der Zeit der behördlichen Anordnung die Mietsache in einer dem Mietzweck entsprechenden Weise nutzen könnten. Dies zeigt, dass dem Mieter in den Meisten Fällen nicht das volle Risiko aufgebürdet werden kann.

Die Rechtsprechung hat beispielsweise auch bei kriegsähnlichen Zuständen, Embargos oder sonstigen nicht vorhersehbaren Ereignissen eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage gesehen. 

Bei der sehr dynamischen Corona-Krise und den nicht vorhersehbaren Auswirkungen spricht einiges dafür, die Maßnahmen in diese Kategorie einzuordnen. 

Die Folgen hiervon wären eine Anpassung des Vertrages bis zu einer Aufhebung des Mietvertrags, beispielsweise bei länger andauernder Krise.

Praxistipps

Die Vertragsparteien sollten sich nun zusammensetzen und individuelle Möglichkeiten besprechen, die als Kompromiss in Betracht kommen. 

Beide Parteien konnten mit einer solchen Situation nicht rechnen und werden nach der Krise an einem guten Mietverhältnis weiterhin interessiert sein. Als Kompromiss kommen beispielsweise einvernehmliche Mietreduzierungen, oder Stundungsvereinbarungen in Betracht. 

Ihr Rechtsanwalt

Christian Keßler