Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses: die Marktmiete ist entscheidend

Am 18.01.2017 entschied der BGH, Az.: VIII ZR 17/16 über eine lange umstrittene Frage:

Wonach richtet sich die zu verlangende Nutzungsentschädigung des Vermieters nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses bis zur vollständigen Rückgabe durch den Mieter?

Lange Zeit war in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob der Vermieter, dessen Eigentum nach der Beendigung des Mietvertrages vom Mieter vorenthalten wird, bis zur vollständigen Rückgabe eine Nutzungsentschädigung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend § 558 BGB oder nach der Marktmiete bei Neuvermietung verlangen kann.

Für den Vermieter kann dies einen erheblichen Unterschied ausmachen.

Nach § 546a BGB kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht zurückgibt.

Das Gesetz regelt dabei nicht, was unter ortsüblicher Miete zu verstehen ist.

Der BGH bezog nun eindeutig Stellung und begründete dies mit dem Sinn und Zweck des § 546a BGB.

Die von dem Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung richte sich, soweit der Vermieter die ortsübliche Miete verlangt, nach der Marktmiete bei einer Neuvermietung. Dies gelte unabhängig von der entsprechenden Absicht des Vermieters, die Wohnung neu zu vermieten.

Der klagende Vermieter hatte dem beklagten Mieter zum 30.10.2011 wegen Eigenbedarf gekündigt. Ein Auszug und vollständige Rückgabe der Mietsache erfolgte jedoch erst zum 15.04.2013. Während dieses Zeitraums zahlte der gekündigte Mieter weiterhin die vereinbarte Miete und die Heizkosten.

Der Vermieter erhob dennoch Klage auf die Differenz zur Marktmiete bei Neuvermieter. In den beiden Vorinstanzen gaben die Gerichte dem Vermieter recht. Er habe einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete bei Neuvermietung.

Diese Entscheidung bestätigte der BGH in seinem Urteil vom 18.01.2017 nunmehr.

Der von dem beklagten Mieter vertretenen Auffassung, die Nutzungsentschädigung richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung verlangen könne, folgten die Richter in Karlsruhe nicht.

Sinn und Zweck des § 546a BGB sei es, dass für den Vermieter der Umstand kompensiert werden solle, dass er aufgrund des Vorenthaltens seiner Wohnung diese nicht zu Marktkonditionen Neuvermieten könne. Ob er die Wohnung tatsächlich vermieten will, sei dabei unrelevant. § 546a BGB verlange keine Vermietungsabsicht.

Dagegen sei der Sinn und Zweck des § 558 BGB, dem Vermieter lediglich die Wirtschaftlichkeit der Wohnung zu erhalten und den Mieter im laufenden Mietverhältnis vor unbegrenzten Mieterhöhungen zu schützen. Auf diesen Schutzzweck komme es bei der verlängerten Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr an.

Durch die Regelung des § 546a BGB wird ein Rückabwicklungsverhältnis des ursprünglichen Mietverhältnisses begründet, bei dem für eine Beschränkung nach § 558 BGB kein Raum mehr sei.

Diese Entscheidung stärkt die Vermieterrechte in einem ansonsten sehr mieterfreundlich geprägten Mietrecht.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie sich mit der reinen Zahlung der vereinbarten Miete nicht zufriedengeben muss, wenn der Mieter erst verzögert auszieht.

Lassen Sie sich gerne von uns beraten.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen