OLG Köln: Notar haftet für Falschauskunft über „Spekulationssteuer“ bei Immobilienverkauf

Nach Auffassung des OLG Köln hat ein Notar für Falschauskünfte zur Spekulationssteuer beim Immobilienkauf zu haften. Die Eigentümerin einer Eigentumswohnung beabsichtigte, diese an ihre Mieter zu verkaufen. Im Rahmen der Beurkundung des Kaufs fragte die Eigentümerin den befassten Notar, ob für den Kauf die „Spekulationssteuer“ anfallen würde. Dies hatte der Notar verneint, obwohl die Fristnach § 23 Abs. 1 S. 1 Einkommenssteuergesetz von 10 Jahren noch nicht abgelaufen war und damit der Kaufpreiserlös als steuerpflichtiger Ertrag nach § 22 Einkommenssteuergesetz zu versteuern war. Das Urteil des Landgerichts, wonach der Notar der verkaufenden Eigentümerin die Steuerlast von ca. 49.000,00 zu erstatten hat, hat das OLG Köln bestätigt (vgl. OLG Köln, Hinweisbeschluss v. 12.07.2021, Az. 7 U 139/20).

Unrichtige Auskunft ist Amtspflichtverletzung

Das OLG Köln qualifizierte die unrichtige Auskunft des Notars zur Steuerrechtslage als Amtspflichtverletzung. Dabei legte es zugrunde, dass der Verkauf der Wohnung an die Mieter auf den Zeitpunkt nach Ablauf der „Spekulationsfrist“ verschoben worden wäre, wenn der Notar zutreffend darüber informiert hätte, dass der Kaufpreis im vorgesehenen Verkaufszeit versteuert werde. Dann wäre der Verkauf einkommenssteuerneutral vollzogen werden können, so dass der Wohnungseigentümerin mit dem Verkauf in ein Schaden entstanden ist.

Einwände des Notars irrelevant

Ein Mitverschulden erachtete das OLG Köln für nicht gegeben. So durfte die Verkäuferin auf die Auskunft des Notars vertrauen. Ebenso wenig erachteten die Richter die Verkäuferin als verpflichtet an, vor einer Inanspruchnahme des Notars gegen den Steuerbescheid des Finanzamtes vorzugehen. Auch wenn der endgültige Verkauf der Wohnung von der Genehmigung des Hausverwalters abgehängt habe, sei für den Verkauf und für die Versteuerung des Kaufpreises der Zeitpunkt der Beurkundung maßgeblich.

Die Rechtslage allgemein

Der Beschluss des OLG Köln entspricht der bislang ergangenen Rechtsprechung. Zwar sind Notare grundsätzlich nicht verpflichtet, über steuerrechtliche Fragen des beurkundeten Geschäfts zu belehren. Berät der Notar hingegen im Zusammenhang mit dem beurkundeten Rechtsgeschäft über steuerrechtliche Fragen und macht er dabei unrichtige, unklare oder nicht erkennbar unvollständige Auskunft erteilt, verhält er sich pflichtwidrig (vgl. u. BGH, Urteil vom 20. September 2007, Az. III ZR 33/07) und haftet ggf. für entstandene Schäden hieraus.

Für den Fall von Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Philipp Neumann (Kanzlei 2vier2 in Frankfurt am Main) unter der Telefonnummer 069-770394690 bzw. per Mail unter neumann@kanzlei-2vier2.de zur Verfügung. Rechtsanwalt Philipp Neumann ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit über 15 Jahren in der Prozessführung tätig.