Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 8
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17.04.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Monate zwischen den letzten Änderungen) unverändert - Miete wird innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht - Miete übersteigt nach der Erhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete Weitere …“ Weiterlesen
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18.03.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Vorschriften. Der neue Eigentümer kann mit den Mietern eine höhere Miete vereinbaren oder die Miete nach den Bedingungen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.“ Weiterlesen
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21.11.2012 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„Eine Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete kann vom Vermieter auf vergleichbare Wohnungen gestützt werden. Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem Wohnungsteilmarkt. Will …“ Weiterlesen
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29.02.2012 Rechtsanwalt Dr. Roger Blum„Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 …“ Weiterlesen
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24.02.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Vermieter können einmal jährlich von ihren Mietern schriftlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Kriterien sind dabei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage …“ Weiterlesen
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13.10.2011 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Anfechtung bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht die vertraglich vereinbarte Miete, sondern die unter Umständen wesentlich niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet ist. Ein Beitrag …“ Weiterlesen
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20.06.2011 Miriam Heilig, anwalt.de-Redaktion„… , dass in einem solchen Fall die Miete aufgrund der Schönheitsreparaturen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Im zugrunde liegenden Streitfall wollte der Vermieter die Miete wegen …“ Weiterlesen
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04.11.2010 Rechtsanwalt Wilhelm Segelken„… gefasste Miete 100 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt (BGH-Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02) . 1.4 Information zur Initiatoren, Gründern oder Verflechtungen Viele Gesellschaften sind häufig …“ Weiterlesen
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27.09.2010 Rechtsanwalt Martin J. Haas„… des Mieters hatte Erfolg. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Beklagten war anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet …“ Weiterlesen
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26.08.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… überprüfen zu können. (BGH, Urteil v. 12.05.2010, Az.: VIII ZR 96/09) anwalt.de-Tipp: Mieterhöhung an alle Mieter Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB müssen nicht nur …“ Weiterlesen
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27.07.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… die letzten 15 Monate unverändert geblieben ist und die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt, eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete fordern …“ Weiterlesen
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07.07.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„Vielen ist bekannt, dass das Gesetz im laufenden Wohnraummietverhältnis dem Vermieter die Möglichkeit gibt, die Miete unter bestimmten Voraussetzungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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22.04.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Anfechtung bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht die vertraglich vereinbarte Miete, sondern die unter Umständen wesentlich niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet ist. Ein Beitrag …“ Weiterlesen
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29.10.2009 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum. Der Mieter stimmte nicht zu und trug vor, dass er gegenüber anderen Mietern (den anderen Mitgliedern) schlechter …“ Weiterlesen
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09.04.2009 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… wenn eine Mieterhöhung ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist, kann der Vermieter keine Mieterhöhung beanspruchen. Man unterscheidet bei der Erhöhung des Mietzinses wie folgt: a) Ortsübliche Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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14.01.2009 Dreis Rechtsanwälte„… kann ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn dadurch die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete" erreicht wird. Die Feststellung dieses Wertes ist jedoch nicht ganz einfach …“ Weiterlesen
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Bundesgerichthof stärkt erneut die Rechte der Mieter - Mietzuschlag wegen Schönheitsreparaturen unwi03.09.2008 Laux Rechtsanwälte PartGmbB„… von ihren Mietern einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete dafür, dass die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen wurden, sondern bei dem Vermieter verblieben. Auch diesem Vorgehen …“ Weiterlesen
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16.07.2008 Rechtsanwalt Andreas Schwartmann„… , nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07). Was kann der Vermieter tun? Die Korrektur …“ Weiterlesen
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10.07.2008 Rechtsanwalt Andreas Schwartmann„… auch in diesem Fall nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz …“ Weiterlesen
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09.07.2008 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… hatte der Klage zunächst stattgegeben, das Landgericht erkannte nur einen Zuschlag im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von nur 0,20 Euro an und wies im Übrigen die Klage ab. Schließlich zog …“ Weiterlesen
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25.06.2007 Rechtsanwältin Eva Graf-Friedel„… der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und dieser beiderseitige Vertragswille wäre eigentlich zu schützen. Gleichwohl stützt sich der BGH mit guten Gründen nur auf den Wortlaut der Gesetzesnorm …“ Weiterlesen