Risiken beim Kaufoptionsvertrag Spanien, Mallorca, Teneriffa im Jahre 2022

Kaufoptionsvertrag Mallorca
Fallstricke und Risiken beim Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2022
 
 Der Kaufoptionsvertrag ist weit verbreitet auf Mallorca, Ibiza und Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien, doch fuer einen Immobilienkauf in Spanien sollte man als Käufer einen Kaufoptionsvertrag aus folgenden 2 Gruenden bei einem Immobilienkauf oder Grundstueckskauf vermeiden.

1. Kaufoptionsvertrag in Spanien ohne rechtliche Grundlage
    Im spanischen Zivilrecht ist der Kaufoptionsvertrag bei einem Grundstueckskauf nicht gesetzlich geregelt, deshalb wird bei Streitigkeiten stets analog zum Kaufrecht das Recht anzuwenden zu sein, was zu einer Rechtsunsicherheit fuehrt.
    Typische Streitpunkte beim Kaufoptionsvertrag ist ein moeglicher Ruecktritt, ohne gesetzliche Regelung und der Verlust der Optionspraemie, als auch Nichterfuellung des Verkäufers, da er anderweitig die Immobilie verkauft, oder verstirbt. Weitere Streitpunkte koennen sich ergeben, welcher Gerichtsstand Anwendung findet und ob deutsches oder spanisches Zivilrecht anzuwenden waere, insbesondere wenn 2 deutsche Vertragsparteien ueber eine spanische Immobilie einen Kaufoptionsvertrag in Deutschland schliessen.
    
    Welche Vertragsart ist beim Immobilienkauf anzuwenden ? Im spanischen Zivilrecht gibt es
    a. den sogenannten contrato de arras, der in Art.1454 CC gesetzlich geregelt ist und in der schwaechsten Bindungsart ein Kaufversprechen darstellt. Der Nachteil ist die 10% Anzahlung ohne Erwerb eines Kaufanspruches. Auch hier gibt es Risiken, doch diese koennen vermieden werden und treuhaenderische Verwahrung der Anzahlung in unserer Kanzlei oder notariell.
    b. der sogenannte privatschriftliche Kaufvertrag, der in Art.1445 CC fuer einen Immobilienkauf auf Teneriffa, oder Grundstueckskauf auf Mallorca ist die Vertragsart der ersten Wahl und kan mit dem sogenannten contrato de arras vermischt werden.
    Der Käufer haelt sofort einen Kaufanspruch und im Gegensatz um deutschen Immobilienrecht ist ein spanischer Kaufvertrag auch als Privatvertrag wirksam, trotzdem wird stets in der Praxis schliesslich ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, um eine Grundbucheintragung zu erlangen.
    
2. Kaufoption fehlerhafte Anwendung
    Nicht nur, dass die Kaufoptionsvertraege keine rechtliche Grundlage haben, doch risikobehafter ist zudem, dass die Makler Vertragsformularvertraege nutzen, die teilweise unvollstaendig sind und damit der Immobilienkäufer erst recht eine Vermoegensgefaehrdung erleidet, da er moeglicherweise 10% Anzahlung leistet, aber ohne zu erkennen, dass die 10% nur ein Optionspreis sind, und nicht eine Anzahlung auf den eigentlichen Kaufpreis.
    TIPP fuer den Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Andalusien, Katalonien, Valencia:
    Ein Kaufoptionsvertrag besteht stets aus 2 Vertragsarten, zusammengefasst in einem Vertrag, der dann faelscherlicherweise Kaufoptionsvertrag genannt wird. Richtigerweise muesste der Vertrag untergliedert sein in:
    zunaechst: Erwerb einer Option zu einen bestimmten Preis + fuer den Kauf einer bestimmten Immobilie + in einer bestimmten Frist.
    folgend: Notarieller Kaufvertrag mit allen Kaufbedingungen muessen der Kaufoption angehaengt sein.
    Beispiel: Der Immobilienkäufer wollte eine Villa in Port D Andratx erwerben, die vorher vollrenoviert werden sollte. Die Optionsfrist lief am 1.11.2021 aus, und die Renovierung war am 31.10.21 nicht abgeschlossen.
    Die Optionspraemie geht verloren, wenn die Option nicht bis zum 31.10.21 ausguebt wurde, obgleich die Renovierung nicht abgeschlossen war. Bei einem Kaufvertragsabschluss haette dies nicht passieren koennen, da im Kaufvertrag der Zustand der Immobilie, vollrenoviert, wesentlicher Vertragsgegenstand ist und damit die Nichterfuellung nicht zum Verlust der Anzahlung haette fuehren koennen, da der Verkäufer der Immobilie nicht erfuellt haette.
    
3. Besonderheiten in Katalonien (Barcelona, Girona, Figueres, Sitges, Tarragona)
    Im katalonischen Zivilrecht gibt es eine Regelung, in den Art.568 ff. Zur Kaufoption, doch diese gesetzliche Regelung gilt nur in Katalonien und nicht in Restspanien, als auch nicht auf Mallorca. Auch diese Regelung zeigt, dass ein Optionspreis nichts mit dem Kaufpreis zu tun und nur bei ausdruecklicher schriftlicher Vereinbarung der Optionspreis auf den Kaufpreis angerechnet wird.
    In Mallorca findet sich keine Regelung im Foralrecht und den Art.54 ff und folglich gilt das spanische Zivilrecht.
    
    Sollten Sie in Spanien einen Kaufoptionsvertrag fuer einen Immobilienkauf abgeschlossen haben, stehen wir Ihnen mit Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht, Kaufrecht und im besonderen im Optionsrecht zur Verfuegung, auch in Bezug auf die territorialen Sonderrechte auf Mallorca und in Katalonien. In Andalusien, Teneriffa, Gran Canaria gilt das oben zitierte spanische Zivilrecht.