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Vorsicht beim Kauf einer Eigentumswohnung: Erwerber muss für eine unbekannte Sonderumlage haften
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Für den laufenden Unterhalt einer Eigentumsanlage müssen die Eigentümer regelmäßig ihren Beitrag leisten, das sog. Hausgeld. Reichen die Rücklagen einmal nicht aus, etwa weil eine teure Dachsanierung zu bezahlen ist, wird eine Sonderumlage beschlossen, an der sich alle Eigentümer zu beteiligen haben.
Aber muss der Erwerber auch für eine Umlage aufkommen, die schon vor dem Kauf beschlossen wurde? Er hatte ja keine Möglichkeit, sich an der Abstimmung zu beteiligen und weiß womöglich nichts von der Sonderumlage.
Der Fall
Ende August 2014 hatte die Eigentümergemeinschaft für dringende Baumaßnahmen eine Sonderumlage in fünfstelliger Höhe beschlossen. Zwei Monate später wurde der Käufer einer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2014 forderte der Verwalter von ihm 2.400 Euro als Anteil an dieser Sonderumlage. Der Erwerber wollte nicht zahlen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Auf die Klage der Eigentümergemeinschaft stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass der Erwerber auch für eine Sonderumlage aufzukommen hat, die vor seinem Erwerb beschlossen wurde, wenn sie erst nach dem Eigentumserwerb fällig wird, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16. Die Fälligkeit tritt nicht schon mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft ein, sondern erst dann, wenn der Verwalter den Betrag von den einzelnen Eigentümern einfordert.
Darin liegt zugleich der entscheidende Unterschied zu einer Umlage, die vor dem Eigentumserwerb beschlossen wurde und auch schon fällig gestellt wurde: Denn für derartige Umlagen haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung nicht.
Meine Empfehlung
Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen: Lesen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durch. Sind dort Umlagen beschlossen worden, die noch nicht fällig gestellt wurden, müssen Sie damit rechnen, dass Sie nach dem Kauf hierfür zur Kasse gebeten werden.
Bei der Entscheidung, ob der Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung angemessen ist, dürfen Sie solche nachträglichen Sonderausgaben nicht außer Acht lassen. Und Sie müssen derartige Zusatzkosten unbedingt in Ihre Finanzplanung einkalkulieren.
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