Was ist beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages zu beachten?

Verträge über gewerblich genutzte Objekte unterliegen nicht den strengen Regeln des Wohnraummietrechtes. Das Gesetz geht bei Wohnungen davon aus, dass der Mieter der „Schwächere“ ist und daher besonders geschützt werden muss. In gewerblichen Mietverhältnissen ist eher von einem Verhältnis „auf Augenhöhe“ zwischen Mieter und Vermieter auszugehen. Daher unterliegt der Vertrag der freien Gestaltung der Parteien.

Schriftform

Als wichtigste Regel ist die Schriftform des Vertrages zu beachten. Hört sich einfach an, aber der Teufel steckt häufig im Detail. Bei einem Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform kann beispielsweise ein auf zehn Jahre abgeschlossener Mietvertrag trotzdem ordentlich, also binnen Monaten, gekündigt werden. Dies bereits ein Jahr, nachdem die Mieträume überlassen worden sind.

Was ist also zu beachten?

Damit der Vertrag „hält“, müssen die wesentlichen Bestandteile, also die Parteien des Vertrages, die Mietsache, die Mietdauer und die Höhe der Miete im Vertrag enthalten sein.

Schriftform bedeutet weiter, dass die wesentlichen Bestandteile in einer Urkunde enthalten sind, die von Mieter und Vermieter eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichen unterschrieben wurde. Diese Unterschrift muss das gesamte Vertragswerk abdecken, also auch etwaige Nachträge oder Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag.

Liegen mehrere Einzelvereinbarungen vor, hat die Rechtsprechung früher eine körperlich feste Verbindung aller Urkunden gefordert. Mittlerweile reicht es aus, wenn sich die Einheit der verschiedenen Regelungen „auf andere Art und Weise zweifelsfrei ergibt“. Das ist der Fall, wenn die Texte inhaltlich zusammenhängen oder grafisch einheitlich gestaltet sind. Gegenüber der früheren – strengeren – Regelung muss also nicht alles durch Heftung oder Ösen fest verbunden sein.

Höhe der Miete

Das gewerbliche Mietrecht enthält keine Regelungen zur Mieterhöhung. Die z.B. aus dem Wohnraummietrecht bekannte Erhöhung nach Mietspiegel ist nicht möglich.

Bei kürzeren Mietverträgen (bis 5 Jahre) ist die Vereinbarung einer Staffelmiete gebräuchlich. Danach erhöht sich die Miete „automatisch“ nach Ablauf eines im Vertrag bestimmen Zeitabschnitts.

Wertsicherungsklauseln

Der größere Anwendungsbereich gehört den sog. Wertsicherungsklauseln. Diese knüpfen die Mieterhöhung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Zu beachten ist, dass diese Möglichkeit dem Preisklauselgesetz unterliegt. Mieter und Vermieter haben also weitere Einschränkungen zu beachten.

Umsatz- Gewinnbeteiligungsklauseln

Hierbei ist die Miethöhe an den Umsatz oder den Gewinn des Gewerbes geknüpft. Das heißt, dass bei steigendem Umsatz prozentual auch die monatliche Miete steigt. Solche Klauseln finden sich häufig in Gewerbeeinheiten, die sich in Einkaufszentren befinden.

Betriebskosten

Die Betriebskosten, zu Recht oft auch als die „zweite Miete“ bezeichnet, sind auch im Gewerbemietrecht ein Dauerbrenner. Anders als im Wohnraummietrecht, sind die Parteien aber auch hier freier in der Vertragsgestaltung. Es können auch Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die über die für das Wohnraummietrecht geltende Betriebskostenverordnung hinausgehen. Das bedeutet konkret: Was im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurde, muss gezahlt werden. Was nicht im Vertrag steht, kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter ist aber auch hier nicht völlig frei, eine gewisse Bestimmtheit muss eingehalten werden. Unwirksam ist daher zum Beispiel die Regelung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“.

Konkurrenzschutz

Besonders wichtig für den Mieter ist der Schutz vor Konkurrenz. Wer will schon seinen ärgsten Konkurrenten gleich nebenan haben? Vertraglich lässt sich ein solcher Konkurrenzschutz ausdrücklich regeln. Wenn der Vertrag hierzu nichts „sagt“, besteht dennoch ein sog. vertragsimmanenter, das heißt im Vertrag automatisch enthaltener, Konkurrenzschutz. Dieser verpflichtet den Vermieter, auf dem Grundstück, auf dem sich auch die Mietsache befindet oder auf dem Nachbargrundstück keinen Konkurrenten des Mieters zuzulassen. Verstößt der Vermieter gegen diese Regelung, kann der Mieter die Miete mindern.

Gerold & Partner Rechtsanwälte, vor Ort in Ronnenberg/Empelde und natürlich auch online unter http://www.kanzlei-gerold.de.