Was sollte man beim Kauf einer Wohnung berücksichtigen?

Mit dem Marktaufschwung in den letzten zwei Jahren haben sich immer mehr Leute dafür entschieden, eine Wohnung zu kaufen, nachdem sie eine gewisse Zeit abgewartet haben – wegen der Unsicherheit der Krise, da sie nicht genau das finden, was sie brauchen, wegen des eingeschränkten Angebots oder wegen eines anderen Grunds. Viele Neubezieher kaufen lieber eine Wohnung auf den Halm direkt vom Bauträger, da dies billiger ist. Unabhängig von der gewählten Weise gibt es floskelhafte Fragen, auf welche jeder Käufer eine gute Antwort bekommen soll, bevor er einen Vertrag abschließt, aber auch danach. Vor kurzem haben wir Ratschläge gegeben, was man bei der Auswahl eines Bauträgers berücksichtigen sollte.

Die wichtigsten Momente, die die Käufer beim Kauf einer Wohnung berücksichtigen sollten:

Wie bei allen restlichen Geschäften ist unbestreitbar vor dem Vertragsabschluss das Wichtigste das unbestreitbare Eigentumsrecht des Verkäufers oder der Verkäufer: der Eigentumsumfang (was für einen Gegenstand sowie was für einen Teil er umfasst).

Alles, was Sie für die Wohnanlagen(29) wissen sollten:

• ob Einschränkungen auf das Eigentumsrecht bzw. auf die Liegenschaft, die beim Abschluss des vorigen Vertrags zur Eigentumsübertragung laut der Erwerbsurkunde vom Verkäufer oder die nach dem von ihm erworbenen Eigentum auf einer anderen Rechtsgrundlage (Hypotheken, dingliche Arreste, begründete Sachenrechte, Einbringung der Liegenschaft ins Kapital einer Handelsgesellschaft, eingetragene Klageschriften usw.) bestehen;
• Übereinstimmung mit dem Eigentumsrecht nach einer Urkunde (eine notarielle Urkunde, ein schriftlicher Vertrag mit einem vorhergehenden Veräußerer – der Staat oder die Gemeinde; ein Teilungsvertrag und/oder eine andere Urkunde – eine Gerichtsurkunde oder eine Verwaltungsurkunde /mit der/n vorliegenden realen Liegenschaft/en, die Gegenstand des künftigen Geschäfts ist/sind);
• Legitimation/Berechtigung und Geschäftsfähigkeit (des Verkäufers/der Verkäufer);
• Kontrahierung der Preise und der Währung, die Art und Weise sowie die Zahlungsfrist;
• die Frist zur Besitzübergabe an der gekauften Liegenschaft;
• Festlegung der Steuer- und Versicherungsschulden des Verkäufers vor der Vornahme des Geschäfts.

Was für Risikenbestehen bei der verzögerten Eintragung derGeschäfte bei der Eintragungsagentur und wie soll mandiese vermeiden?

Die Eintragung eines Geschäfts in das Verzeichnis der Eintragungsagentur erfolgt auf Initiative des Notars – unter den gesetzmäßigen Pflichtbedingungen; auch vom Subjekt, das ein Rechtsschutzinteresse hat, egal ob es um einen Käufer oder einen Verkäufer geht; von einem Besteller eines beschränkten dinglichen Rechts oder vom Erwerber einer eintragungspflichtigen Urkunde.

Die Eintragung selbst ist kein Bestandteil des Geschäfts, jedoch gewährt sie die Öffentlichkeit der zwischen zwei oder mehreren Personen entstandenen Rechtsverhältnisse. Die Eintragung einer Urkunde, durch welche das Eigentum an einer Liegenschaft übertragen wird oder beschränkte dingliche Rechte zugunsten eines Rechtssubjekts bestellt werden, ermöglicht Drittpersonen eine Einsichtnahme durch das Grundbuchamt und ihre Niederlassungen auf dem Hoheitsgebiet Bulgariens über die in den Realfolien oder über die in den Posten der natürlichen oder juristischen Personen eingetragenen Umstände durchzuführen. Die Eintragung der Bescheide soll normalerweise am Tag der Beurkundung bzw. der Ausstellung vorgenommen werden, damit die Reihenfolge je nach dem Zeitpunkt der Eintragung des Umstands erhalten wird, damit dieser Umstand für Dritte nicht entgegenstellbar ist. Die verzögerte Eintragung eines solchen Bescheids birgt in sich ein Risiko für die Vertragsparteien oder für jeden Dritten, der das Rechtsschutzinteresse hat, dass ein bestimmter Umstand eingetragen wird.

Der Grund zur Verzögerung eines bestimmten Bescheids ist wahrscheinlich die Arbeitsbelastung sowie die wesentlich größere Anzahl der Bescheide, die zur Eintragung in einem der Gerichtsbezirke vorgelegt werden. Ich bin mit der Praxis des Grundbuchamts in Sofia nicht vertraut, da ich in einem Gerichtsbezirk tätig bin, der eine normale Arbeitsbelastung aufweist und ich habe keine Probleme mit der Eintragung der von mir vorgelegten Bescheide. Soweit mir jedoch bekannt ist, erfolgt die Eintragung der Bescheide je nach der Reihenfolge des Eingangs beim jeweiligen Grundbuchamt und in dieser Reihenfolge, auch wenn die Eintragung ins jeweilige Register mit einer Verzögerung erfolgt.

Unter den Bedingungen der Gleichstellung der Rechtssubjekte, die am zivilrechtlichen Verkehr teilnehmen, sollte keine beschleunigte Eintragung der Umstände aus einem Bescheid, der später eingegangen ist und dieselbe Liegenschaft betrifft, erfolgen. Mein Rat ist, dass die Kunden keine Unterlagen zum Erwerb einer Liegenschaft, für welche keine Einsichtnahme beim Grundbuchamt vorgenommen wurde und sie sich nicht darüber überzeugt haben, dass keine Hindernisse zum Vertragsabschluss bestehen, unterzeichnen.

Wie können sichdie Käufer davor schützen, eine Wohnanlage zuerwerben, die schon weiterverkauft wurde, da die Eintragung des Geschäfts verzögert wurde?

Natürlich ist das Wichtigste, eine Prüfung des Eigentums und des Rechtsträgers vorzunehmen sowie zu prüfen, ob dingliche Lasten in Bezug auf die Liegenschaft, die ein Geschäftsgegenstand wird, bestehen. Es ist wichtig, dass die Wohnanlage von einem Eigentümer gekauft wird, da ein Geschäft mit einem Verkäufer – Nichteigentümer unwirksam ist.

Bei einem Geschäft, das von einem Bevollmächtigten des Verkäufers, der Eigentümer ist, vorgenommen wird, soll man unbestreitbar den wirklichen Willen bei der Bescheinigung der Unterschrift sowie den Inhalt der Vollmacht feststellen, wobei der Eigentümer selbst persönlich vor der beurkundenden Person erscheint.

Das Gesetz lässt die Vereinbarung zwischen den Parteien zu, wobei sie den Preis, die Art der Leistung (die Währung, die Sache – wenn es um den Tausch einer Liegenschaft gegen eine andere Sache geht), die Zahlungsart und die Fristen dafür vereinbaren dürfen.

Neben dem wirklichen Tausch einer Liegenschaft gegen Geld, das am Tag des Vertragsabschlusses durch Banküberweisung zu zahlen ist (für Geschäfte mit einem Preis von 10 000 BGN und mehr oder in bar für einen Preis bis 10 000 BGN), können die Parteien auch vereinbaren, dass die Zahlung – vollständig oder teilweise – nach der Eintragung des Bescheids beim jeweiligen Grundbuchamt vorgenommen wird. Der Preis wird auf einem Bankkonto zugunsten des Verkäufers hinterlegt, dieser wird tatsächlich nach der Vorlegung einer Abschrift des jeweiligen Bescheids, und dadurch wird bescheinigt, dass das Geschäft in die Verzeichnisse des Grundbuchamts eingetragen ist.

Die Parteien können damit auch ihren vertrauten Notar beauftragen, wobei der Verkaufspreis auf ein Depositenkonto mit Kontoinhaber des Notars eingezahlt wird und der Notar übernimmt das Engagement, den jeweiligen Bescheid eintragen zu lassen, dem Käufer eine eingetragene Abschrift davon zu gewähren und gleichzeitig damit den Betrag aus seinem Depositenkonto auf das Bankkonto des Verkäufers bei der jeweiligen Bank zu überweisen.

Beim Abschluss des Kaufvertrags ist unbedingt zu vereinbaren, dass bei der Besitzentziehung des Käufers (die Heraussetzung des Käufers aus der Liegenschaft auf Grundlage von einer rechtskräftig gewordenen Gerichtentscheidung zum Rücktritt vom Geschäft) der Verkäufer die Rückzahlung des Verkaufspreises samt der Verzugszinsen schuldet, wobei auch ein Ersatz für die vom Käufer erlittenen Schäden sowie für die Rückerstattung der vom Käufer getragenen Kosten in Bezug auf den Abschluss des endgültigen Vertrag vereinbart werden kann.

An wen sollensich die Käufer wenden, um zu prüfen, ob dingliche Lasten von einer Liegenschaft bestehen?

Zurzeit kann man eine Prüfung der eingetragenen Umstände ins Grundbuchblatt des Eigentümers /Verkäufers und/oder der Liegenschaft ausschließlich durch die Eintragungsagentur persönlich beim Grundbuchamt je nach dem Lageort der Liegenschaft oder auf elektronischem Weg – durch Einsichtnahme in die Datenbank der Eintragungsagentur über das Informationssystem IKAR – durchführen.

Falls Sie weitere rechtliche Beratungen brauchen, bitte wenden Sie sich an unsere Anwaltskanzlei D. Vladimirov & Kollegen.

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