Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung bei privaten Immobilienkrediten wegen falscher Widerrufsbelehrung

Einleitung

Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind zurzeit sehr niedrig. Das ist ärgerlich für Darlehensnehmer, die noch langfristig an Darlehen mit teuren Konditionen gebunden sind. Eine Umschuldung zu einem Darlehensvertrag mit geringeren Zinsen ist grundsätzlich nur über eine Auflösung des Vertrags und der damit verbundenen teuren Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Auch können außerplanmäßige Handlungen, wie der Verkauf einer Immobilie wegen sich verändernden Lebenssituationen, zu einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens und somit zu einer kostspieligen Vorfälligkeitsentschädigung führen.

In vielen Fällen ist es jedoch möglich über eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, auch lange nach Vertragsschluss, den Vertrag zu widerrufen und somit aufzulösen, ohne einen Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dies kann sogar in Fällen gelten in denen der Darlehensnehmer den Vertrag bereits aufgelöst hat und eine Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt hat. Verbraucherzentralen raten deswegen vielen Darlehensnehmern zu einer juristischen Überprüfung Ihre Verträge.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt das bei der vorzeitigen Ablösung des Kredits mit fest vereinbartem Zinssatz vom Darlehensnehmer anfällt. Der Darlehensnehmer hat nämlich dem Darlehensgeber gem. § 490 II S. 3 BGB denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Dabei soll die Bank für den Zinsausfall entschädigt werden.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für den Verbraucher jedoch meist nicht nachvollziehbar. Das liegt unter anderem daran, dass die Banken sich unterschiedlicher Berechnungsarten bedienen dürfen. So können neben dem Vergleich von Kredit und Ersatzgeschäften, wie der neuen Vergabe des Darlehens (Aktiv-Aktiv-Methode), auch die Anlage in Wertpapieren (z. B. Hypothekenpfandbriefe) mit niedrigeren Zinsen (Aktiv-Passiv-Methode) zur Schadensberechnung herangezogen werden. Diese Berechnungsarten führen zu einer erhöhten Vorfälligkeitsentschädigung. Auch führen die aktuell niedrig bleibenden Zinsen zu einer entsprechenden Zinsdifferenz und damit zu einem unbefriedigenden Ergebnis.

Schon eine Überprüfung der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung ist somit häufig ratsam. In vielen Fällen muss es jedoch erst gar nicht zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht fällig?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird bei Verbraucherkrediten jedoch dann nicht fällig, wenn der Verbraucher sein Widerrufsrecht nach § 495 BGB geltend machen kann und sich so vom Vertrag lösen kann. Dies ist der Fall, wenn der Darlehensnehmer innerhalb der gesetzlichen Frist den Widerruf erklärt. Diese Frist beträgt 14 Tage und beginnt erst nach Vertragsschluss, wenn der Darlehensgeber die Pflichtangaben im Vertrag erfüllt hat. Hierzu gehört eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung. Ist diese nicht oder fehlerhaft zugegangen beginnt die Widerrufsfrist erst gar nicht zu laufen und ein Widerruf ist sogar nach Jahren noch möglich. Der Verbraucher kann somit ein „ewiges Widerrufsrecht" oder - wie in den Medien betitelt - einen „Widerrufs-Joker" geltend machen.

Wann ist eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft?

Eine Widerrufsbelehrung muss in Textform bestimmten formalen und inhaltlichen Anforderungen gerecht werden.

Sie muss deutlich gestaltet sein und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte und Pflichten deutlich machen. Insbesondere muss die Belehrung darauf hinweisen, dass ein Recht zum Widerruf besteht, dieses keiner Begründung bedarf, innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen in Textform erklärt werden kann und wem gegenüber der Widerruf zu erklären ist. Auch muss aus der Belehrung deutlich die Dauer und der Beginn der Frist hervorgehen und dass das bloße Absenden des Widerrufs die Frist wahrt. Des Weiteren hängt die Widerrufsfrist davon ab, ob dem Verbraucher auch seine entsprechende Vertragsurkunde oder sein eigener schriftlicher Antrag im Original oder in Abschrift ausgehändigt wurde (§ 355 II S.3 a.F.; § 355 III S.2 n.F.).

Fehlen einzelne Pflichtangaben oder sind diese fehlerhaft oder sogar verwirrend und entstehen dem Verbraucher hierdurch Nachteile, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Auch die Rechtsprechung hat viele Widerrufsbelehrungen für unzureichend erklärt.

Gerade viele ältere Widerrufsbelehrungen von Banken die zwischen den Jahren 2002 und 2010 verfasst wurden, sind fehlerhaft und sorgen dafür, dass die entsprechende Widerrufsfrist bis heute nicht abgelaufen ist.

Da die Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung sehr hoch sind lohnt es sich gerade hier diese juristisch zu überprüfen.

Sind amtliche Musterwiderrufsbelehrungen immer gültig?

Einzig Darlehensgeber die eine amtliche Musterwiderrufsbelehrungen gegenüber dem  Verbraucher verwendet haben, können sich nach einem Urteil des BGH von 2012 auf eine Gesetzlichkeitsfiktion dieses Musters berufen und sind hierdurch geschützt (auch wenn dieses den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht). Hierbei ist jedoch zu beachten, dass das Muster in jeder Hinsicht und vollständig genutzt wurde, denn auch schon bei kleinen Änderungen entfällt der Schutz des Musters. Die Muster wurden seit 2002 immer wieder vom Gesetzgeber geändert. So kann sich der Kreditgeber nicht auf ein Muster berufen, wenn er ein zu diesem Zeitpunkt nicht mehr gültiges gewählt hat.

Somit kam eine wirksame Verwendung der Musterwiderrufsbelehrungen sehr selten vor, da diese verändert wurden oder ein veraltetes Muster zum falschen Zeitpunkt gebraucht wurde.

Auch hier sollte sich der Darlehensnehmer nicht abschrecken lassen und seinen Vertrag überprüfen lassen.

Was ist die Rechtsfolge eines Widerrufs?

Wird ein Darlehensvertrag widerrufen, dann sind die Parteien des Darlehensvertrages grundsätzlich verpflichtet, dem anderen Teil die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren, wobei die Verpflichtungen Zug um Zug zu erfüllen sind (§§ 346 I; 348 BGB). Es entsteht ein gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis. Hierdurch erlischt die vertragliche Leistungspflicht und der Darlehensnehmer wird von der Zinszahlung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist frei. Daraus folgt, dass die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat.

Der Darlehensnehmer ist verpflichtet der Kredit gebenden Bank den Nettokreditbetrag zuzüglich marktüblicher Zinsen zurück zu zahlen. Die Bank hat demgegenüber sämtliche in der Vergangenheit aus eigenen Mitteln erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen, so wie Sicherheiten herauszugeben. Des Weiteren hat die Bank die aus der Ratenzahlung gezogenen Nutzungen zu vergüten. Diente der Darlehensvertrag der Finanzierung des Immobiliengeschäfts und wirkten dabei Bank und Verkäufer bei der Vorbereitung und Abschluss des Geschäftes zusammen (sog verbundene Verträge), ist auch der finanzierte Vertrag rückabzuwickeln.

Fazit

Das Thema des Wegfalls der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten wegen falscher Widerrufsbelehrung zeigt, wie facettenreich fehlerhafte Widerrufsbelehrungen bei Darlehensverträgen auftreten und sich auch noch nach Jahren auswirken können. Verbraucherverbände empfehlen nicht umsonst sich bei Widerrufsbelehrungen juristisch beraten zu lassen und sich bei der Durchsetzung möglicher Ansprüche von einem spezialisierten Anwalt vertreten zu lassen. Darlehensnehmer sollten im Falle einer Vorfälligkeitsentschädigung Grund und Höhe juristisch überprüfen lassen. Eine Überprüfung der Widerrufsbelehrung kommt auch für den Verbraucher in Betracht, der zur Umschuldung trotz laufender Zinsbindung ein Darlehen vorzeitig ablösen möchte, ohne eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Gerne stehen wir Ihnen für eine Erstberatung zur Verfügung.

Tel.: 030 200 590 770