Wohnraummiete/Gewerbemiete – Summierungseffekt – Schönheitsreparatur

Im Wohnraummietrecht nimmt der Bundesgerichtshof (BGH) bereits seit längerem den sogenannten Summierungseffekt an. Durch diesen können für sich unbedenkliche Klauseln durch ihr Zusammenwirken zur Unwirksamkeit der Klauseln führen. Dies hat der BGH in einem Fall entschieden, in welchem die Übertragung der Schönheitsreparatur mit einer Pflicht zur Endrenovierung zusammentraf (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02). Diesen Grundsatz hat der BGH (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02) auch für den Gewerbemietvertrag angenommen.

Den Summierungseffekt sieht der Bundesgerichtshof zudem auch bei dem Zusammentreffen einer vorformulierten Vertragsklausel und einer individuell ausgehandelten Klausel (BGH, Urteil vom 18. März 2009 – XII ZR 200/06; BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05). Es ist aus den Urteilsbegründungen kein Argument zu entnehmen, weswegen man folglich bei der Gewerberaummiete nicht entsprechend auch einen Summierungseffekt bei Individualvertraglichen Klauseln annehmen kann, wie es das Landgericht Nürnberg Fürth in seiner Entscheidung im Jahr 2008 getan hat (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 31. Juli 2008 – 14 O 4377/08).

Auch eine Anwendung auf Pachtverträge oder Verträge über ein unrenoviert übergebenes Objekt (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14) bzw. bei Vereinbarung einer sogenannten Anfangsreparatur ist denkbar.

Wird eine nichtgeschuldete Endrenovierung vorgenommen, kann dies zu einem Anspruch auf Wertersatz des Mieters gegen den Vermieter nach § 818 Abs. 2 BGB führen, wobei als Kosten, neben dem notwendigen Material, auch eine Vergütung für die Arbeitsleistung von Helfern angesetzt werden kann.