Zur Zulässigkeit des Betriebs eines Gemeindezentrums in einer WEG

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WEG-Beschluss zur Untersagung eines Gemeindezentrums nichtig

In Wohnungseigentumsgemeinschaften („WEG") gibt es häufig Streit darüber, ob ein bestimmtes Verhalten eines Eigentümers von der WEG als Verband aller Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Dass ein solches Recht, eine bestimmte Nutzung der Wohnung zu untersagen, nur sehr eingeschränkt besteht, zeigt ein jetzt veröffentlichter Beschluss des OLG Frankfurt vom 01.11.2012, Az. 20 W 12/08 (zusammengefasst in IMR 2013, Streiflichter S. 1).

Sachverhalt:

Die WEG besitzt eine Mehrhausanlage mit ca. 50 Wohneinheiten, die auf sechs mehrgeschossige Gebäude aufgeteilt sind. In einem separaten, ebenfalls zur WEG gehörenden Flachbau befindet sich eine Gewerbeeinheit, die in der Vergangenheit als Supermarkt genutzt worden war. Die Einheit wurde 2006 mit Zustimmung des Verwalters an einen Verein veräußert, der beabsichtigt, in der Gewerbeeinheit ein Gebetshaus und Gemeindezentrum für eine muslimische Gemeinde einzurichten. Die WEG fasste im Dezember 2006 in einer ordentlichen Versammlung einen Beschluss, nach dem der Umwandlung nicht zugestimmt wurde. Der klagende Verein verfolgte die Feststellung der Unwirksamkeit des gefassten Beschlusses.

Entscheidungen:

Amts- und Landgericht wiesen den entsprechenden Antrag mit der Begründung zurück, dass die Nutzung der Gewerbeeinheit als Gebets- und Gemeindehaus nicht mit der vorherigen Nutzung als Supermarkt vergleichbar sei und zu einer nicht mehr von der Gemeinschaftsordnung gedeckten Beeinträchtigung der anderen Eigentümer führe.

Das Oberlandesgericht hat diese Entscheidungen aufgehoben und den Beschluss der WEG-Versammlung für nichtig erklärt. Der Senat begründete die abweichende Entscheidung damit, dass im Rahmen der Abwägung, ob eine geplante Nutzung zulässig sei, nicht auf die letzte konkrete Nutzung - hier als Supermarkt - abzustellen sei, sondern dass die beabsichtigte Nutzung mit der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung verglichen werden muss. Da darin jegliche gewerbliche Nutzung als zulässig erklärt wurde, wären z. B. auch der Betrieb einer Gaststätte, eines Fitnessstudio oder einer Spielothek zulässig. Im Vergleich zu diesen zulässigen Nutzungen stelle die geplante Nutzung als Gebets- und Gemeindezentrum keine gesteigerte Beeinträchtigung für die anderen Eigentümer dar.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, dass bei der Abfassung der Teilungserklärung sorgsam vorgegangen werden muss. Sofern darin für eine Einheit jegliche gewerbliche Nutzung erlaubt ist, kommt es auf die konkrete Nutzung im Einzelfall nicht an. Hierauf sollte auch beim Erwerb von schon bestehendem Wohnungseigentum geachtet werden, um spätere unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Rechtsanwalt Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht



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