252 Anwälte für Zwangsversteigerung | Seite 8

Bei der Zwangsversteigerung wird zumeist wegen einer Forderung in unbewegliches Vermögen - z. B. ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung - vollstreckt. Grund ist meistens, dass der Eigentümer der zu versteigernden Sache - etwa wegen Insolvenz oder Arbeitsunfähigkeit - seine Schulden nicht beglichen hat. Seinem Gläubiger stehen verschiedene Möglichkeiten offen, um wieder an sein Geld zu kommen, etwa die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen des Schuldners in Form der Pfändung durch den Gerichtsvollzieher oder auch die Zwangsversteigerung. Letztere kommt vor allem in Betracht, wenn z. B. eine Lohnpfändung oder Pfändung von wertvollem Hausrat des Schuldners den Gläubiger nicht befriedigen kann. Im Rahmen der Zwangsversteigerung ist stets das ZVG - Zwangsversteigerungsgesetz - zu beachten.

Der Gläubiger muss die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Liegen ferner die Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung - Vollstreckungstitel, Vollstreckungsklausel sowie deren Zustellung an den Schuldner - vor, erlässt das Gericht einen sog. Anordnungsbeschluss. Er ist mit der Beschlagnahme einer beweglichen Sache gleichzustellen, sodass eine Veräußerung des Gegenstandes durch den Schuldner bzw. Verwertung durch einen anderen Gläubiger nun nicht mehr zulässig ist. Ferner wird das Vollstreckungsgericht im Grundbuch vermerken lassen, dass das betreffenden Grundstück zwangsversteigert wird. Nun wird ein - zumeist vom Gericht beauftragter - Sachverständiger den Verkehrswert des Grundstücks ermitteln. Auch wird ein Termin für die Zwangsversteigerung anberaumt, der allen Verfahrensbeteiligten - etwa Gläubiger, Schuldner sowie Personen, zu deren Gunsten eine Grundschuld, Hypothek oder Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde - mitgeteilt werden muss. Ferner wird in Zeitungen oder im Internet sowie im Amtsblatt des Gerichtsbezirks auf den Termin hingewiesen. Die Zwangsversteigerung wird übrigens vom Rechtspfleger nach § 3 Nr. 1i Rechtspflegergesetz durchgeführt.

Der Termin der Zwangsversteigerung besteht aus dem Bekanntmachungsteil, der Bietstunde - die mindestens 30 Minuten dauern muss - und der Verhandlung über den Zuschlag. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass zunächst stets das sog. geringste Gebot festgelegt werden muss, das aus dem Bargebot und den Rechten besteht, die Dritten an dem Grundstück noch zustehen. Wurde etwa zugunsten eines anderen Gläubigers, wie z. B. einer Bank, zur Sicherung von einem Darlehen eine erstrangige Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, muss die Höhe der Grundschuld beim geringsten Gebot berücksichtigt werden. Manche Rechte können jedoch erlöschen, wenn sie dem des vollstreckenden Gläubigers nachrangig sind, z. B. ein Wohnrecht.

Den Zuschlag erhält der Meistbietende, sofern das Gericht sein Angebot dreimal verkündet hat und keine höheren Gebote abgegeben wurden. Unter Umständen kann der Zuschlag aber versagt werden. Das ist unter anderem der Fall, wenn die Einstellung der Zwangsversteigerung bewilligt wurde oder das Gebot unterhalb von 50 % bzw. 70 % des Verkehrswerts liegt. Ab dem Moment, wenn der Zuschlag vom Gericht verkündet wird, erhält der Meistbietende das Eigentum an der versteigerten Sache. War die Immobilie vermietet, tritt der Erwerber wie nach einem „normalen" Hauskauf auch in das Mietverhältnis ein. Zieht er einen Umzug in das Gebäude in Betracht, muss er Eigenbedarf anmelden und eine Kündigung vom Mietvertrag aussprechen. Bewohnte allerdings der Schuldner selbst das Haus, stellt der Zuschlagsbeschluss des Gerichts einen Räumungstitel dar. Der Erwerber muss also nicht erst Räumungsklage einreichen. Des Weiteren hat der Zuschlag Auswirkungen im Steuerrecht. So muss der Erwerber Grunderwerbsteuer zahlen. Außerdem hat er die Gerichtskosten für den Zuschlagsbeschluss zu übernehmen und das Bargebot zu verzinsen. Übrigens: Nach § 67 ZVG kann nach der Zwangsversteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts vom Erwerber verlangt werden. Verlangen kann das aber nur ein Verfahrensbeteiligter, dessen Recht beeinträchtigt werden würde, falls der Erwerber nicht zahlen sollte. Zu beachten ist ferner, dass der Erwerber - sollte er nach der Zuschlagsverkündung einen Mangel bzw. diverse Baumängel an der ersteigerten Immobilie entdecken - keine Gewährleistung verlangen kann.

Neben der „normalen" Zwangsversteigerung ist aber auch die sog. Teilungsversteigerung möglich. Hier wird kein Geldbetrag geschuldet; vielmehr ist eine Eigentümergemeinschaft so zerstritten, dass sich die Betroffenen nicht darüber einigen können, ob und wie das unbewegliche Vermögen verwertet werden soll, z. B. frühere Ehepartner, die nach der Scheidung ihrer Ehe noch immer Miteigentümer ihrer gemeinsam erworbenen Immobilien sind, sog. Bruchteilsgemeinschaft. Auch bei einer Erbengemeinschaft ist häufig ein Streit der Erben in Bezug auf den Nachlass vorprogrammiert. Hier kann jeder Miteigentümer unabhängig von der Größe seines Anteils die Teilungsversteigerung beantragen.

Wurde rechtzeitig in z. B. einem Vertrag geregelt, was im Streitfall mit dem Vermögen passieren soll, kann eine Teilversteigerung verhindert werden. So kann etwa ein Ehepaar in einem Ehevertrag oder einer Scheidungsvereinbarung regeln, wer das Haus im Falle der Ehescheidung bekommen oder ob es an einen Dritten verkauft werden soll. Dagegen könnte etwa der Erblasser im Testament oder einem Erbvertrag die Erbauseinandersetzung - für eine gewisse Zeit - ausschließen.

(VOI)

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