Schreckgespenst fristlose Kündigung der Wohnung
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Experten-Autor dieses Themas
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist wohl eines der schlimmsten Dinge, die Mietern passieren können. Gerade in größeren Städten herrscht Wohnraummangel. Kurzfristig eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden, gleicht schon fast einem Lottogewinn. Doch die Sorge vor einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages (und somit der Wohnung) ist meistens unbegründet. Ein Mieter muss sich grundsätzlich schon etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lassen, um fristlos gekündigt werden zu können.
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter
Die Klassiker für eine fristlose Kündigung des Vermieters sind zum einen der Mietrückstand des Mieters und zum anderen die Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 569 die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Zulässige Gründe sind demnach:
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne eine Mietzahlung
Mietrückstände eines ausstehenden Gesamtbetrages, der höher als zwei Monatsmieten ist (auch wenn die Monate nicht aufeinanderfolgen)
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne vollständige Mietzahlung, wenn der ausstehende Betrag höher ist als eine Monatsmiete
Finanzielle Engpässe sind – gerade in der heutigen Zeit – längst keine Ausnahme mehr und können uns alle in irgendeiner Form betreffen. Sollte sich solch ein Engpass bei Ihnen abzeichnen, suchen Sie am besten direkt das Gespräch zu Ihrem Vermieter. Sie wissen: Nur wer redet, dem kann geholfen werden. Und nicht selten finden sich für kurzfristige Engpässe einvernehmliche Lösungen wie eine Ratenvereinbarung oder die Möglichkeit eines kleinen Zahlungsaufschubs.
Wichtig: Anders als bei anderen Gründen für eine fristlose Kündigung der Wohnung, muss der Vermieter den Mieter wegen illegaler Aktivitäten und wegen Mietrückständen nicht vorher abmahnen! Für die Begleichung der Zahlungsrückstände erhalten die Mieter jedoch eine sogenannte „Schonfrist“. Diese beträgt zwei Wochen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Zahlt er in dieser Frist die offenen Forderungen, wird die vorherige fristlose Kündigung automatisch unwirksam.
Weitere Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter
Störung des Hausfriedens, zum Beispiel: häufige nächtliche Polizeieinsätze, andauernder Streit mit Hausbewohnern, Randalieren im Treppenhaus, Beleidigungen, Drogen
nicht genehmigte Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen.
nicht genehmigtes Gewerbe in der Wohnung
Verschmutzung/Verwahrlosung der Wohnung der Art, dass die Bausubstanz gefährdet oder Personen beeinträchtigt werden
Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein! Und der Vermieter muss den Mieter vorher abmahnen und ihm eine Frist setzen, damit der Mieter die Mängel beseitigen kann.
Ganz besonders tragisch sind Fälle einer fristlosen Kündigung des Vermieters bei einer Wohnung mit Kindern im Mieterhaushalt. Oft wird dann händeringend und verzweifelt nachgefragt, ob es in diesem Fall nicht unzumutbar hart sei, wenn fristlos gekündigt würde. Leider greift in so einem Fall aber weder die „Härtefallregelung“ noch die „Sozialklausel“, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Geht es um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen etwaiger Mietrückstände (wir erinnern uns, siehe oben), führt die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der zweiwöchigen „Schonfrist“ dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit einer eventuellen gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt davon allerdings unberührt.
Ämter wie das Sozialamt oder die Jobcenter helfen bei Zahlungsrückständen oft weiter. Dort sollte unverzüglich vorgesprochen werden, um die fristlose Kündigung durch Zahlung abzuwenden.
Vorlage fristlose Kündigung durch den Vermieter
Anschrift Vermieter
Ort, Datum
- Anschrift Mieter -
Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom (Datum Abschluss Mietvertrag)
Vertragsnummer:
Objekt: Wohnung, Straße, genaue Lage (Ober- oder Untergeschoss, Hinterhaus, rechts, links …)
Sehr geehrte Frau Mieterin/Sehr geehrter Herr Mieter,
den zwischen uns bestehenden Mietvertrag vom (Datum) über die (Wohnung/das Haus in der … Straße, Lage) kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum (Datum) zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.
Begründung:
Gemäß § 543 Abs. 2 BGB bin ich berechtigt, Ihnen wegen (hier sind die Gründe anzugeben (bei Zahlungsverzügen die genauen Summen und eventuell beglichenen Beträge auflisten; bei Fehlverhalten das genaue Verhalten möglichst mit Datumsangaben und so detailliert wie möglich benennen)) fristlos zu kündigen.
Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen, spätestens jedoch bis zum … (Datum) vollständig und besenrein zu räumen und der zuständigen Hausverwaltung bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel auszuhändigen.
Ich weise Sie darauf hin, dass die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ übergeben werden muss. Grobe Mängel und Schäden, die während Ihrer Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind, sind vorher zu beseitigen.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift Vermieter)
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter ist zwar nicht so üblich, wie es umgekehrt der Fall ist. Aber es kommt immer mal wieder vor, dass auch Mieter dem Vermieter ohne Frist kündigen. Selbst Zeitmietverträge können vom Mieter fristlos gekündigt werden, wenn wichtige Gründe dies erlauben.
Wichtige zulässige Gründe sind zum Beispiel:
eine Gesundheitsgefährdung des Mieters (z. B. extreme gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel in der Wohnung, ständiger Ausfall der Heizung)
Störung des Hausfriedens (z. B. schwere Beleidigung, Körperverletzung, willkürliche Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder Betrug bei der Nebenkostenabrechnung)
Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (z. B. Wohnung kann nicht wie vereinbart bezogen werden)
Die fristlose Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen, Gründe müssen nicht angegeben werden. Dem Vermieter muss grundsätzlich eine angemessene Frist gesetzt werden, um die Mängel an der Mietsache beseitigen zu können. Erst wenn der Vermieter auch nach Fristende die Mängel nicht beseitigt hat, kann die fristlose Kündigung erfolgen. Ausnahme: Gesundheitsgefährdung. Hier kann auch ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung fristlos gekündigt werden.
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Rechtstipps zu "fristlose Kündigung Wohnung" | Seite 17
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26.08.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… eingeht. (BGH, Urteil v. 13.07.2010, Az.: VIII ZR 129/09) anwalt.de-Tipp: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug Die Zahlung der Miete ist eine der wesentlichen Hauptleistungspflichten des Mieters …“ Weiterlesen
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08.06.2010 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„Möchte ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen, so ist es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ausreichend, wenn er die Höhe des Mietrückstandes …“ Weiterlesen
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01.06.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung …“ Weiterlesen
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21.05.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… finden. Wenn Sie diese Pflicht verletzen, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. In der Wohnung können sich auch gesundheitsgefährdende Schimmelpilze bilden. In diesem Fall werden Sie dann …“ Weiterlesen
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11.05.2010 Rechtsanwaltskanzlei Schwerin & Weise Partnerschaft„… sind. Muss es mit dem Auszug mal schnell gehen, bleibt in der Regel aber nur, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Nur ausnahmsweise kommt eine fristlose Kündigung des Mieters …“ Weiterlesen
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30.04.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… , sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet …“ Weiterlesen
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19.04.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Argumente für nicht durchgreifend. Mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten kann der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn die Zahlungen innerhalb von zwei Monaten …“ Weiterlesen
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25.03.2010 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Schönheitsreparaturen geschuldet: Der Nachmieter ist bereits eingezogen und hat die Wohnung auf eigene Kosten renoviert. Das Mietverhältnis ist durch eine berechtigte fristlose Kündigung des Mieters beendet …“ Weiterlesen
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16.02.2010 GKS Rechtsanwälte„Zahlt ein Mieter 2 Monatsmieten nicht, so kann der Vermieter in der Regel fristlos kündigen und den Mieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung verklagen. Doch mit dem erstrittenen Räumungsurteil …“ Weiterlesen
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15.11.2017 Treutler Rechtsanwälte Fachanwälte„… Sozialleistungsträger (ARGE, Jobcenter) die Miete unpünktlich überweist. Ob ein Grund zur fristlosen Kündigung der Wohnung vorliegt, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen …“ Weiterlesen
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19.11.2009 Rechtsanwalt Tobias Christian Pfeiffer„Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte eine Wohnung. Wegen Zahlungsverzugs kündigte sie das Mietverhältnis am 3.4.2009 gem. § 543 II 1 Nr. 3 BGB iVm § 569 III Nr. 1 BGB fristlos …“ Weiterlesen
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12.11.2009 WAGNER HALBE Rechtsanwälte„… Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein. Fristlose Kündigung möglich, Räumungsklage droht! Eine fristlose Kündigung droht, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen …“ Weiterlesen
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01.09.2009 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH jetzt (Az.: XII ZR 137/07) zugestimmt. Nach einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters sprechen keine Gründe …“ Weiterlesen
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01.09.2009 GKS Rechtsanwälte„… in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss . So ist ein Vermieter beispielsweise zur Kündigung berechtigt …“ Weiterlesen
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24.07.2009 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… auf unbestimmte Zeit fort. Nach Zugang Ihrer Kündigung hat der Mieter 14 Tage Zeit, die Wohnung zu räumen. Tut er das nicht, müssen Sie Räumungsklage einreichen. Am besten gleich zusammen …“ Weiterlesen
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03.04.2009 Rechtsanwalt Sebastian Steineke„… vorherige Abmahnung. Davon ließ sich der Mieter nicht beeindrucken und pöbelte weiter. Der Vermieter klagte mit Erfolg auf Räumung der Wohnung. Nach Ansicht des Richters könne die Wirksamkeit der fristlosen …“ Weiterlesen
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30.06.2008 Rechtsanwalt Andreas Schwartmann„Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, geht der Vermieter das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen um unbestimmte …“ Weiterlesen
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03.06.2008 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… und gegebenenfalls das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf im Fall von ständig wiederkehrenden Nässeschäden entschieden, die wegen des unsachgemäß reparierten Daches über Jahre …“ Weiterlesen
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29.05.2008 Rechtsanwalt Andreas Schwartmann„… ebenfalls zur fristlosen Kündigung (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Unklar ist dann aber oft, wem gegenüber die Kündigung ausgesprochen werden muß. Die Kündigung muss zunächst gegenüber dem Mieter …“ Weiterlesen
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30.10.2007 Rechtsanwalt Michael Krüger„… auf. Die fristlose Kündigung sei rechtmäßig, weil der Vermieter den Mangel habe beseitigen müssen. Infolge des vom Vermieter zu vertretenen Schimmelbefalls sei der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache …“ Weiterlesen
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24.09.2007 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… Gesundheitsgefahr Will der Mieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, weil von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, muss er dem Vermieter zunächst abmahnen oder ihm …“ Weiterlesen
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Aufrechnung des Untermieters im Verhältnis zum Vermieter irrelevant (OLG Celle vom 16.02.2007, Az. 204.09.2007 Rechtsanwalt Michael Krüger„… seinen Räumungsanspruch gegenüber dem Untermieter wirksam an diesen abgetreten. Dem stehe nicht entgegen, dass der Untermieter nach dem Zugang der Kündigung unverzüglich die Aufrechnung erklärt habe. Diese könne nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen, wenn die einzelnen Forderungen genau ersichtlich seien.“ Weiterlesen
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13.07.2007 Rechtsanwalt Michael Krüger„… zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen, wenn die einzelnen Forderungen genau ersichtlich seien. OLG Celle vom 16.02.2007, Az. 2 U 9/“ Weiterlesen
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02.07.2007 Rechtsanwalt Michael Krüger„… dem Bett gekommen war, kündigte sie den Mietvertrag fristlos. Wenige Tage später zog sie aus und zahlte keine Miete mehr. Hinsichtlich der Kündigung berief sie sich darauf, dass der Schimmelbefall …“ Weiterlesen