252 Anwälte für Bestandsschutz

Der Bestandsschutz im Baurecht ist gesetzlich nicht geregelt, sondern wird vielmehr nach Art. 14 III Grundgesetz hergeleitet. Danach darf ein Recht nicht ohne jede Entschädigung entzogen werden. Es ist aber zwischen dem aktiven und dem passiven Bestandsschutz zu unterscheiden.

Der passive Bestandsschutz sorgt dafür, dass der Ist-Zustand der betroffenen Immobilien erhalten wird, also der Status quo. Voraussetzung ist allerdings, dass der Bauherr zur Zeit der Bauwerkserrichtung eine Baugenehmigung von der Baubehörde bekommen hat und das Gebäude dementsprechend gebaut hat, sog. formelle Illegalität. Ferner müssen beim Bau die damals geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie zum Beispiel die Berücksichtigung der Abstandflächen, eingehalten worden sein, sog. materielle Illegalität. War das Gebäude nicht genehmigungspflichtig - z. B. ein kleines Gartenhäuschen -, genügt die materielle Illegalität für das Entstehen des Bestandsschutzes. Ändert sich also später die Gesetzeslage oder der Bebauungsplan, sodass das stehende Bauwerk eigentlich nicht mehr genehmigt werden würde, so darf die Baubehörde dennoch keinen Verwaltungsakt in Form einer Abrissverfügung gegen den Hauseigentümer erlassen. Das gilt aber nur, solange der das Bauwerk wie bisher auch nutzt, z. B. als Wohnraum. Werden die Zimmer plötzlich gewerblich genutzt, besteht kein Bestandsschutz mehr. Der Eigentümer muss dann vielmehr einen Bauantrag wegen einer Nutzungsänderung bei der Baubehörde stellen.

Schwarzbauten dagegen unterfallen nicht dem Bestandsschutz, denn der Bauherr hat absichtlich keine Baugenehmigung eingeholt. Ihn trifft daher das Risiko, wenn die zuständige Behörde z. B. den Abriss des Gebäudes oder zumindest eine Nutzungsuntersagung anordnet.

Der aktive Bestandsschutz kommt eher selten vor und wird immer dann diskutiert, wenn der Eigentümer baurechtlich erhebliche Änderungen - z. B. Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster - an seinem geschützten Gebäude vornehmen möchte. Zu beachten ist hierbei der § 35 IV BauGB (Baugesetzbuch). Der aktive Bestandsschutz ist nur in diesen gesetzlich geregelten Fällen möglich.

Vor einem Hauskauf sollte der Kaufinteressent sich gründlich darüber informieren, ob die Immobilie formell und materiell legal gebaut wurde oder ob Bestandsschutz bejaht werden kann. Auf keinen Fall sollte der Kaufvertrag unterschrieben werden, wenn derart wichtige Aspekte noch nicht geklärt worden sind.

(VOI)

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