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Architektenhaftung: Untersuchungspflichten eines Architekten bei der Objektbegehung
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Die Untersuchungspflichten des Architekten bei der Objektbegehung umfassen eine zumutbare Überprüfung des Objekts, die durch einfache Maßnahmen wie Besichtigung oder Befühlen und gegebenenfalls durch den Einsatz von Untersuchungsgeräten oder die Hinzuziehung von Sachverständigen erfolgt, wenn konkrete Anhaltspunkte für Mängel vorliegen. Architekten haften für die Verletzung von vertraglichen Pflichten, insbesondere während der Leistungsphase 8, wenn durch mangelnde Überwachung Schäden entstehen.
Ein Urteil des OLG Braunschweig verdeutlichte, dass die Verjährung für Pflichtverletzungen des Architekten in den Leistungsphasen 1-8 ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Gebäudes beginnt, d.h. nach Übergabe des Gebäudes mit Erfüllung der letzten Leistungshandlung. Im besagten Fall wurde ein Architekt nicht für einen Baumangel haftbar gemacht, der acht Jahre nach Übergabe aufkam, da entsprechende Ansprüche aufgrund der vertraglichen Verjährungsvereinbarung bereits erloschen waren.
Über die allgemeine Bauüberwachung hinaus soll der Architekt je nach Risiko und Relevanz der Bauleistung einen angemessenen Überwachungsgrad sicherstellen, besonders bei kritischen Baumaßnahmen oder Gefahrenquellen. Dabei ist nicht die ständige Anwesenheit gefordert, sondern eine situationsgerechte Kontrolle zur Sicherstellung eines mangelfreien Werks.
Wichtige und kritische Baumaßnahmen oder typischen Gefahrenquellen sind dagegen besonders intensiv zu überwachen. Hier ist eine zeitnahe Kontrolle notwendig, um bei Auffälligkeiten schnell reagieren zu können.
Dies gilt unter anderem für folgende Teilbereiche:
- Abbruch-, Aushub- und Unterfangungsarbeiten,
- Gründungs-, Abdichtungs- und Isolierarbeiten,
- die Ausführung von Abwasserleitungen,
- die Errichtung einer nicht durchlüfteten Dachkonstruktion,
- Wärmedämmverbundsysteme,
- Sonderkonstruktionen sowie
- Umbau- und Sanierungsarbeiten bei Altbauten.
Erhöhte Aufmerksamkeit ist auch geboten, wenn es während der unterschiedlichen Bauphasen Hinweise auf mögliche Mängel gibt oder wenn es bei einem der Handwerker offensichtlich an Sachkunde oder Zuverlässigkeit mangelt.
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Im Bereich des Bau- und Architektenrechts beraten und vertreten wir unsere Mandanten seit über 19 Jahren von dem Zeitpunkt der Planung eines Bauvorhabens über den Abschluss von Verträgen. Auch die rechtliche Begleitung des Bauvorhabens bis hin zu seinem Abschluss sowie die Geltendmachung von Mängeln und Schadensersatz gehört zu unseren Leistungen.
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