Baufinanzierung: Schulden Sie jetzt Ihr Immobiliendarlehen um und sparen Sie viel Geld!

Derzeit sind die Zinsen niedrig. Wer sich also derzeit verschulden möchte, erwischt den richtigen Zeitpunkt.

Wer allerdings bereits ein Immobiliardarlehen in den letzten Jahren zu höheren Zinsen aufgenommen hat, kann von den aktuell günstigen Zinsen nicht profitieren, da sein Vertrag in der Regel noch einige Zeit läuft. Natürlich kann ein „Häuslebauer“ sein Darlehen kündigen, um anschließend sein Darlehen zu einem aktuell, niedrigeren Zinssatz umzuschulden. Allerdings wird die Bank, die das Darlehen vergeben hat, diese Kündigung nur akzeptieren, wenn der Darlehensnehmer sie für den entgangenen Zinsgewinn entschädigt. Und dann macht diese vom Verbraucher zu zahlende sog. Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil zunichte.

„70-80% aller Widerrufsbelehrungen von privaten Baufinanzierungsverträgen aus den Jahren 2002-2010 sind rechtsfehlerhaft“

„Aber es gibt eine weitgehend unbekannte Möglichkeit, seinen alten Darlehensvertrag vorzeitig zu beenden, um ein neues Darlehen zu den aktuell günstigen Zinskonditionen abzuschließen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine alte Bank zahlen zu müssen“, so Rechtsanwalt Christian-Albrecht Kurdum, spezialisiert u.a. auf bank- und immobilienrechtliche Fragestellungen bei der Kanzlei Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte in Berlin. Dieser Weg kommt vor allem für Darlehensnehmer in Frage, die zwischen Ende 2002 und Mitte 2010 ein Immobiliendarlehen aufgenommen haben.

„Hintergrund dieser Überlegung ist“, so Rechtsanwalt Kurdum weiter, „dass zu jedem Verbraucherkreditvertrag eine Widerrufsbelehrung gehört. Darin wird einem Darlehensnehmer erklärt, dass er seine Unterschrift unter den Darlehensvertrag binnen zwei Wochen widerrufen kann. Die Widerrufsbelehrung muss eine bestimmte Form haben, um wirksam zu sein. 2002 traten gesetzliche Neuerungen in Kraft, die auch das Widerrufsrecht geändert haben. Daraufhin haben die Banken ihre Widerrufsbelehrungen angepasst und dabei fast immer formelle Fehler gemacht. Und wegen dieser Fehler endet die Frist zum Widerruf bis heute nicht, so dass viele Verbraucher noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit widerrufen und damit ihr Darlehen vorzeitig auflösen können. Der Widerruf des Darlehensvertrags kann dabei jederzeit erklärt werden.

„Mit einem wirksamen Widerruf ersparen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung“

Ein betroffener Verbraucher muß also seinen laufenden Vertrag nicht kündigen, er kann ihn einfach widerrufen. Dann wird das Geschäft rückabgewickelt. In der Praxis rechnet die Bank das Darlehen auf den aktuellen Zeitpunkt hin ab. Dieser errechnete Betrag ist dann die Umschuldungssumme.“

Rechtsanwalt Kurdum weiter: „Ein zusätzlicher Vorteil kommt für jeden Darlehensnehmer noch on top: Die Bank darf bei der Rück-Berechnung des Darlehens nur maximal die jeweiligen Marktzinsen der Vergangenheit ansetzen. Diese Marktzinsen sind aber bekanntlich in den letzten Jahren immer weiter gefallen und erreichen derzeit historische Tiefststände. D.h. jeder Darlehensnehmer mit einem Festzins-Darlehen aus den „Nuller-Jahren“ zahlt seit Jahren höhere Zinsen für seinen Kredit als die vergleichbaren Marktzinsen. Indem die Bank aber nun bei der Abrechnung des Darlehens nur maximal die früheren Marktzinsen ansetzen darf, kann der insofern zusätzlich ersparte Betrag ungefähr nochmal dieselbe Höhe ausmachen wie die ersparte Vorfälligkeitsentschädigung.“

„Bei einem wirksamen Widerruf müssen Sie auch rückwirkend nur die (niedrigeren) Marktzinsen zahlen – eine weitere Ersparnis teilweise nochmals in Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung“

Rechtsanwalt Kurdum zudem: „Wir beobachten bei den Anfragen an unsere Kanzlei, dass die Ratsuchenden von der Thematik „Ersparnis der Vorfälligkeitsentschädigung bei Widerruf“ bereits gehört haben.

Vollkommen unbekannt ist aber durchweg, dass bei einem wirksamen Widerruf auch noch zusätzlich die zweite Säule der Ersparnis greift, nämlich die rückwirkende Zahlung der niedrigeren Marktzinsen der Vergangenheit. Und diese Säule kann gut und gern ebenfalls nochmals die Höhe der ersparten Vorfälligkeitsentschädigung betragen.“

Rechtsanwalt Kurdum weiter: „Ein Verbraucher sollte bei seinen Überlegungen wissen, dass es bereits viele einschlägige positive Gerichtsentscheidungen zugunsten von Verbrauchern gibt. Auch der Bundesgerichtshof hat bereits aufgezeigt, dass rein formale Fehler genügen, um einen Vertrag zu widerrufen. Insbesondere muß ein Verbraucher keinen kausalen Zusammenhang zwischen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung und dem Abschluss eines Kreditvertrags nachweisen.“

Rechtsanwalt Kurdum schätzt, dass 70-80% aller Banken und Sparkassen in den Jahren 2002 bis 2010 falsch formulierte Widerrufsbelehrungen verwendet haben. Zwar könnten die Banken die Schwachpunkte in ihren älteren Widerrufsbelehrungen beseitigen, wenn sie ihren Kunden nachbelehren. Wenn also eine Bank einem Kunden eine neue, korrekt formulierte Widerrufsbelehrung vorlegt und der Kunde binnen eines Monats nicht widerruft, ist der Vertrag später nicht mehr angreifbar. „Dies tun die Banken allerdings in der Praxis nicht“, so Rechtsanwalt Kurdum weiter, „wohl um nicht die Pferde scheu zu machen.“

Wer aus einem solchen Immobiliardarlehen aussteigen möchte, sollte anwaltlichen Rat zu Hilfe nehmen. Denn in der Praxis muß man jeden Darlehensvertrag und jede Widerrufsbelehrung individuell prüfen, ob da tatsächlich Fehler drin stecken. Diese Aufgabe kann nur ein spezialisierter Rechtsanwalt für den Mandanten übernehmen, zumal Banken auf einfache Kundenbriefe erfahrungsgemäß nicht reagieren. Bei anwaltlicher Unterstützung allerdings schrecken viele Banken in der Regel vor einem Prozess zurück und stimmen einer außergerichtlichen Einigung zu. „Und bei Darlehenssummen von 250.000 Euro kommt schon ein fünfstelliger Betrag zusammen“.

Wichtig: Ein Darlehensnehmer muss außerdem eine Anschlussfinanzierung in der Hinterhand haben, wenn er einen Darlehensvertrag widerrufen möchte. Stimmt die Bank nämlich der Auflösung des Vertrags zu, hat sie Anspruch darauf, binnen 30 Tagen die ausstehende Darlehenssumme zu erhalten. Die wenigsten Institute wollen nämlich einen solchen Kunden behalten. „Insofern sollte es sich schon um größere Summen handeln, andernfalls lohnt sich der Kampf nicht“, so Rechtsanwalt Kurdum.

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Dr. Späth & Partner ist bereits seit über 10 Jahren fast ausschließlich im Bank-, Insolvenz- und Kapitalmarktrecht tätig und konnte große Erfolge für ihre Mandanten erzielen, – nicht nur allgemein im Bank- und Kapitalmarktrecht, sondern ganz speziell auch in Fällen, in denen Anleger mit betrügerischen Immobilienfonds und Schneeballsystemen Verluste erlitten haben. So waren die Rechtsanwälte von Dr. Späth & Partner schon bei vielen Anlage-Skandalen, beispielsweise DM Beteiligungen, WBG Leipzig-West AG, First Real Estate, EECH AG sowie GlobalSwissCapital AG für Anleger erfolgreich. Insgesamt wurden in diesen Fällen von der Kanzlei bislang weit über 1.000 Anleger vertreten. Gleiches gilt für die Rechtsdurchsetzung wegen Einlagen, die an Fonds-Anleger zurückgewährt worden waren: Hier haben die Rechtsanwälte von Dr. Späth & Partner schon mehrere hundert Anleger-Fälle betreut.

Rechtsanwalt Kurdum verfügt für die anstehende Aufgabe nicht nur über das notwendige rechtliche Wissen, sondern bringt zusätzlich als gelernter Bankkaufmann, ausgebildeter Finanzanalyst und Portfoliomanager die notwendige wirtschaftliche Kompetenz mit ein. Für Geschädigte, die über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, übernimmt Dr. Späth & Partner zudem kostenlos etwaige Deckungsanfragen.

Kontakt:

Rechtsanwalt Christian-Albrecht Kurdum, CEFA

Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte