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Bedingungen der Abziehbarkeit von Darlehen nach Veräußerung einer finanzierten Immobilie geklärt
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Schuldzinsen aus einem Darlehen, welches zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer vermieteten Immobilie aufgenommen wird, stehen grundsätzlich in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und können daher grundsätzlich als Werbungskosten abgezogen werden.
Bis vor wenigen Jahren gingen Rechtsprechung und Finanzverwaltung davon aus, dass dieser Zusammenhang mit der Veräußerung des finanzierten Grundstückes entfalle. Ein eventuell anschließend fortbestehendes Restdarlehen habe seine Ursache im privaten Vermögensbereich. Der Abzug von Schuldzinsen war demnach nach der Veräußerung wegen des Wegfalls der Einkunftsquelle nicht mehr möglich.
In zwei Entscheidungen aus den Jahren 2012 und 2014 hat der Bundesfinanzhof diese Auffassung grundsätzlich aufgegeben und lässt den Werbungskostenabzug in dieser Konstellation unter bestimmten Bedingungen zu und zwar ausdrücklich unabhängig davon, ob der Verkauf innerhalb oder außerhalb der sogenannten Spekulationsfrist stattgefunden hat oder nicht.
Folgende Bedingungen müssen gegeben sein:
- Keine Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle
- Der Veräußerungserlös reicht nicht aus, um das Darlehen abzulösen
Keine Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle
Schafft der Steuerpflichtige mit dem Veräußerungspreis eine neue Einkunftsquelle – beispielsweise eine neue Immobilie oder einen Immobilienfonds – an, endet der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Darlehen und dem Altobjekt. Es entsteht jedoch gleichzeitig ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem neuen Objekt, so dass Schuldzinsen als Werbungskosten beim neuen Objekt angesetzt werden können, wenn die übrigen Voraussetzungen hierfür vorliegen. Im Ergebnis wird das Darlehen umqualifiziert und führt unverändert zu einem Werbungskostenansatz. Der Eigentümer kann das Darlehen daher weiterhin steuerlich geltend machen.
Der Veräußerungserlös reicht nicht aus, um das Darlehen abzulösen
Der Veräußerungserlös darf ferner nicht ausreichen, um das Darlehen abzulösen. Nach den beiden Entscheidungen gilt der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung. Nach diesem ist es erforderlich, dass der Veräußerungserlös zunächst zur Tilgung des Darlehens aufgewendet wird. Andernfalls sieht die Rechtsprechung ein privat motiviertes Verhalten, welches im Ergebnis wiederum dazu führt, dass der ursprünglich gegebene Veranlassungszusammenhang nachträglich entfällt und der Werbungskostenabzug dadurch ausscheidet. Entgegenstehende Tilgungshindernisse rechtfertigen im Einzelfall Ausnahmen von der Regelung. Dies gilt jedoch nur, wenn und soweit diese Tilgungshindernisse ihren Grund bereits in der ursprünglichen einkünftebezogenen Sphäre haben.
Weitere Aspekte
Eine spätere Refinanzierung oder Umschuldung schließt den Werbungskostenabzug ebenfalls nicht aus, vorausgesetzt das vorherige Darlehen entspricht den zuvor genannten Anforderungen. Auch auf eine Haltedauer der Immobilie und die damit verbundene Frage der Steuerpflicht des Veräußerungserlöses kommt es nicht an. Die neue Rechtsprechung gilt daher für alle im Privatvermögen gehaltenen Immobilien und Immobilienfonds soweit diese zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.
Fazit
Nach den ergangenen Urteilen sind alle Fragen und Zweifel am Werbungskostenabzug geklärt. Wird der Veräußerungserlös nicht zur Anschaffung einer neuen Einkommensquelle verwendet und reicht dieser nicht zur vollständigen Tilgung eines zur Finanzierung des Objektes aufgenommen Darlehens aus, sind Schuldzinsen für das verbleibende Darlehen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen.
Bisher hat die Finanzverwaltung zu dem zuletzt ergangenen Urteil keine Stellung genommen. Insoweit bleibt abzuwarten, wie sie reagiert. Sollte in der Zwischenzeit ein Einkommensteuerbescheid erlassen werden, der die oben genannten Grundsätze nicht berücksichtigt, ist hiergegen Einspruch einzulegen.
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